Die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland ist im Jahr 2025 weiterhin von den Folgen des Krieges in der Ukraine, anhaltenden geopolitischen Unsicherheiten sowie zollpolitischen Risiken im Zusammenhang mit der Handelspolitik der USA geprägt. Diese Rahmenbedingungen führten zu einer erhöhten Volatilität an den Energie- und Rohstoffmärkten und belasten sowohl die Kostenstrukturen als auch die Investi­tions- und Planungssicherheit der Unternehmen.

Nach zwei Rezessionsjahren verzeichnete die deutsche Wirtschaft im Jahr 2025 wieder ein leichtes Wachstum. Das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland stieg nach vorläufigen Angaben des Statistischen Bundesamts um 0,2 %. Diese Entwicklung ist sowohl auf die gestiegenen Konsumausgaben der privaten Haushalte als auch höhere staatliche Ausgaben zurückzuführen. Demgegenüber entwickelten sich die Exporte erneut rückläufig. Die deutsche Exportwirtschaft war dabei erheblich belastet durch erhöhte US-Zölle, die Aufwertung des Euro sowie den weiter zunehmenden Wettbewerbsdruck durch chinesische Anbieter. Gleichzeitig setzte sich die Investitionsschwäche fort; sowohl im Bereich der Ausrüstungen als auch im Bauwesen lagen die Investitionen unter dem Niveau des Vorjahres.

Die preisbereinigte gesamtwirtschaftliche Bruttowertschöpfung ging im Jahr 2025 um 0,1 % zurück und entwickelte sich zwischen den einzelnen Branchen unterschiedlich. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sank die Brutto­wertschöpfung im Verarbeitenden Gewerbe preisbereinigt erneut um 1,3 %. Im Baugewerbe wirkten sich vor allem die anhaltend hohen Baukosten dämpfend aus; die preisbereinigte Bruttowertschöpfung ging hier um 3,6 % zurück.

Infolge der durch den Ukraine-Krieg gestiegenen Energiepreise erreichte die Inflationsrate im Jahr 2022 neue Höchstwerte und lag im Jahresdurchschnitt bei 6,9 %. Nach einer weiterhin hohen Inflationsrate im Jahr 2023 mit durchschnittlich 5,9 % sank sie im Jahresdurchschnitt 2024 laut Statistischem Bundesamt auf 2,2 % und blieb im Jahr 2025 auf diesem Niveau stabil (2,2 %). Nach dem enormen Energiepreisanstieg im Jahr 2022 (+29,7 %) verzeichneten die Preise für Energieprodukte im Jahr 2024 erstmals wieder einen Rückgang und sanken im Jahr 2025 weiter um 2,4 % gegenüber dem Vorjahr. So verringerten sich beispielsweise die Preise für leichtes Heizöl um 5,3 %, Kraftstoffe um 2,6 % und Strom um 2,2 % im Vergleich zum Vorjahr.

Im Einzelhandel wurden nach einer vorläufigen Schätzung des Statistischen Bundesamtes real (preisbereinigt) 2,4 % mehr Umsätze im Jahr 2025 erwirtschaftet als im Vorjahr. Nachdem die reale Umsatzentwicklung im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich gestiegen war, schwächten sich die Umsätze im zweiten Halbjahr ab.

Die Preissteigerungen im Baubereich hielten weiter an. Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden (Bauleistungen am Bauwerk) lagen im November 2025 laut Statistischem Bundesamt deutschlandweit um 3,2 % über dem November 2024.

Im November 2025 waren nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes rund 46,0 Millionen Personen mit Wohnort in Deutschland erwerbstätig. Im Vorjahresvergleich ist die Zahl der Erwerbstätigen im November 2025 damit leicht gesunken (-0,1 %).

Die Arbeitslosenquote in Deutschland ist leicht gestiegen und lag im Dezember 2025 bei 6,2 % und damit 0,2 Prozentpunkte über dem Vorjahresmonat (6,0 %). Der Arbeitsmarkt wurde im Jahr 2025 in ähnlichem Umfang wie im Vorjahr durch den Einsatz von Kurzarbeit gestützt. In Berlin betrug die Arbeitslosenquote im Dezember 2025 10,1 % und lag damit 0,4 Prozentpunkte über dem Vorjahresmonat.

Die weiterhin wachsende Bevölkerung vor allem in den Großstädten hat in den vergangenen Jahren den Druck auf den deutschen Wohnungsmarkt stetig erhöht. Immobilienunternehmen, Politik und Bauverwaltungen versuchen, der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum insbesondere in Ballungsräumen Rechnung zu tragen. Nachdem die Anzahl der genehmigten Wohnungen in Deutschland dennoch in den Vorjahren rückläufig war, ist die Zahl von Januar bis November 2025 um 12,5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gestiegen. Die Entwicklung bei den Baugenehmigungen im Neubau unterschied sich jedoch deutlich zwischen den Gebäudearten. Während die Baugenehmigungen für neu zu errichtende Einfamilienhäuser um 17,0 % und Mehrfamilienhäuser um 13,5 % anstiegen, war bei Zweifamilienhäusern ein Rückgang um 1,6 % zu verzeichnen.

Vor dem Hintergrund der rückläufigen Inflations­raten hatte die EZB im Juni 2024 begonnen, die Leitzinsen wieder schrittweise zu senken. Der Leitzins steht seit Juni 2025 unverändert bei 2,0 %.

Die Lage der Immobilienwirtschaft im Jahr 2025 war weiterhin von einem herausfordernden Umfeld geprägt. Hohe Bau- und Finanzierungskosten wirkten dämpfend auf Neubau- und Investitionstätigkeiten. Dennoch ist die Immobilienwirtschaft ein wesentlicher Stabilitätsfaktor der deutschen Wirtschaft. Wohnen bleibt ein Grundbedürfnis und damit Ausgangspunkt des lebendigen, sozialen Miteinanders. Nach zwei Jahren deutlicher Preisrückgänge haben sich die Kaufpreise auf dem deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2025 auf hohem Niveau stabilisiert. Im 3. Quartal 2025 stiegen die Preise für Wohnimmobilien um durchschnittlich 3,3 % gegenüber dem Vorjahresquartal. In den sieben größten Städten Deutschlands (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,7 %, Eigentumswohnungen legten in ähnlicher Höhe zu.

Die Zollmaßnahmen der USA, insbesondere die Einführung eines pauschalen Zollsatzes von 15,0 % auf die Mehrheit der EU-Exporte, haben weitreichende Folgen für die deutsche Wirtschaft. Als exportorientierte Volkswirtschaft ist Deutschland in besonderem Maße von diesen Handelshemmnissen betroffen. Durch mögliche Gegenzölle der EU und daraus folgenden höheren Baupreisen kann auch die Bau- und Immobilienbranche – insbesondere der Wohnungsneubau – von diesen Maßnahmen beeinträchtigt werden.

Insgesamt stand die Branche somit in einem Spannungsfeld zwischen stabilisierten Preisen, hoher Nachfrage, regulatorischen Anforderungen und weiterhin erschwerten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Die Wohnungsnachfrage in Berlin steigt seit Jah­­­­ren stetig an. Dies resultiert vornehmlich aus dem an­haltenden Wachstum der Einwohner- und Haus­haltszahlen. Laut Amt für Statistik Berlin-Brandenburg zählte Berlin zum 30. Juni 2025 ins­gesamt rund 3,9 Millionen Einwohner*innen und verzeichnete damit weiterhin einen leichten Zuwachs. Das Einwohnerwachstum Berlins der letzten Jahre beeinflusst die Mietentwicklung nachhaltig.

Nach Jahren rückläufiger Genehmigungszahlen verzeichnete Berlin im Jahr 2025 erstmals wieder einen Anstieg bei der Anzahl der erteilten Baugenehmigungen für den Bau von Wohnungen. Insgesamt wurden von Januar bis November 2025 laut Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 12.143 genehmigte Wohnungen gemeldet, was einem Anstieg von 31,7 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht.

Bei den Baupreisen waren laut Amt für Statistik Berlin-Brandenburg im Berichtsjahr erneut Preissteigerungen zu beobachten. Zwar schwächte sich die Teuerung in Berlin gegenüber dem Vorjahr etwas ab, dennoch lagen die Preise für den Neubau von Wohngebäuden (Bauleistungen am Bauwerk) im Jahr 2025 im Durchschnitt um 3,9 % über denen des Vorjahres.

Die mit dem Senat vereinbarte Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ (Kooperationsvereinbarung Mieten) gilt bis zum 31. Dezember 2027. Die Kooperationsvereinbarung Mieten bietet, u. a. durch die Möglichkeit der Steigerung der Bestandsmieten um bis zu 2,9 % pro Jahr, zusätzliches Ertragspotenzial, um die allgemeinen Kostensteigerungen abzufedern und die geplanten Investitionen in Neubau und energetische Sanierung zu ermöglichen.

Die öffentliche Wohnungsbauförderung und Förderprogramme der Länder, beispielsweise zinsgünstige Darlehen, Zuschüsse für energetische Sanierungen oder Programme zur Schaffung von bezahlbarem Mietwohnraum, bleiben zur Deckung der Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum von hoher Bedeutung.

Der GESOBAU-Konzern hat das Geschäftsjahr 2025 mit einem Bilanzgewinn von 18,2 Mio. € erfolgreich abgeschlossen. Der geplante Bilanzgewinn 2025 (6,5 Mio. €) wurde damit deutlich überschritten.

Die erheblichen Investitionen in die Wohnungsbestände entsprechen der strategischen Ausrichtung der GESOBAU und werden auch in Zukunft für ein nachhaltiges Wachstum sorgen.

GESOBAU-KONZERN

Der Gesamtumsatz des GESOBAU-Konzerns lag im Geschäftsjahr 2025 bei 413,9 Mio. € und damit um 8,3 % über dem Vorjahr und auf dem geplanten Niveau (413,2 Mio. €). Die Soll-­Nettomieteinnahmen aus Wohnungen betrugen 273,2 Mio. €. Die durchschnittliche Nettokaltmiete 2025 im Wohnungsbestand lag bei 7,18 € je Quadratmeter und Monat (Vorjahr: 6,80 € je Quadratmeter und Monat). Der Leerstand betrug zum 31. Dezember 2025 1,8 % der eigenen Wohnungen; davon befanden sich 0,8 % der Wohnungen im sogenannten strategischen Leerstand.

Zur Erhöhung beziehungsweise Sicherung der Bestandsqualität wurden im GESOBAU-Konzern im Geschäftsjahr für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen 57,8 Mio. € sowie für aktivierungsfähige und für nichtaktivierungsfähige Modernisierungsmaßnahmen 45,8 Mio. € aufgewendet.

Im Jahr 2025 wurden 313 Wohnungen neu errichtet. Insgesamt investierte der GESOBAU-Konzern im Berichtsjahr 46,3 Mio. € in den Neubau sowie 60,6 Mio. € in projektierte Neubauankäufe.

GESOBAU AG

Die GESOBAU AG erwirtschaftete einen Umsatz von 390,7 Mio. € und lag damit über dem Vorjahr (+8,5 %) und auf Planniveau. Die Soll-­Nettomieteinnahmen aus Wohnungen betrugen 260,0 Mio. €. Die durchschnittliche Netto­kaltmiete 2025 im Wohnungsbestand lag bei 7,18 € je Quadratmeter und Monat (Vorjahr: 6,80 € je Quadratmeter und Monat).

Wohnungswirtschaftliche und finanzielle Leistungsindikatoren

Die wohnungswirtschaftliche Leistung des ­GESOBAU-­Konzerns wird anhand zentraler quantitativer Kennzahlen gesteuert und bewertet. Wesentliche Indikatoren sind dabei die Anzahl der im Bau befindlichen und fertiggestellten Wohnungen sowie die Zahl der Wohnungen in laufenden Modernisierungsprojekten. Ergänzend bilden die Investitionen in Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sowie die Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung maßgebliche Größen zur Beurteilung von Umfang und Intensität der Bautätigkeit.

Die investitionsbezogenen Kennzahlen dienen sowohl auf Projekt- als auch auf Konzernebene als zentrale Steuerungsinstrumente. Sie unterstützen die strategische Entscheidungsfindung hinsichtlich der Erweiterung und qualitativen Weiterentwicklung des Wohnungsbestands durch Neubau, Ankauf und Bestandspflege. Gleichzeitig ermöglichen sie eine transparente Bewertung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und der langfristigen Portfolioentwicklung des GESOBAU-Konzerns.

Die Veränderung des eigenen Wohnungsbestands resultiert insbesondere aus 313 neu errichteten Wohnungen und dem Ankauf von 118 Wohnungen.

Bei den finanziellen Leistungsindikatoren liegt der Fokus der Gesellschaft auf dem EBITDA sowie der Umsatzentwicklung. Mit den aus dem EBITDA erwirtschafteten Mitteln können der Kapitaldienst sowie die laufenden Aufwendungen für den Geschäftsbetrieb gedeckt und freie Mittel für Investitionen verwendet werden.

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Die Zufriedenheit der Mieter*innen hat für die GESOBAU einen hohen Stellenwert. Ziel ist es, stabile und lebenswerte Nachbarschaften zu fördern und damit einen nachhaltigen Beitrag zur sozialen Entwicklung der Quartiere zu leisten. Hierzu unterstützt die GESOBAU gezielt Projekte, die die Bildungs- und Teilhabechancen von Kindern und Jugendlichen verbessern, und stärkt soziale sowie kulturelle Gemeinschaften als Grundlage einer langfristig tragfähigen Quartiersentwicklung. Beispielhaft für das soziale Engagement der GESOBAU im Jahr 2025 stehen das gemeinsam mit Gangway e. V. realisierte Wohnprojekt LAB 661 im Wedding zur Unterstützung junger Frauen beim Übergang in ein eigenständiges Leben sowie die seit 2018 bestehende und fortgeführte Kooperation mit dem Jugendamt Reinickendorf, in deren Rahmen jährlich Wohnungen für junge Erwachsene aus der Jugendhilfe bereitgestellt werden.

Mit der Erarbeitung von Leitlinien zur Partizipation im Wohnungsbau und zur Arbeit der Mieterbeiräte wurden verbindliche Rahmenbedingungen für die Mitwirkung der Mieter*innen geschaffen. Ergänzend tragen die Sozialmanager*innen der GESOBAU dazu bei, ein lebenswertes Wohnen in den Quartieren zu sichern, indem sie Mieter*innen bei sozialen Anliegen unterstützen sowie bei Bedarf geeignete Hilfs- und Dienstleistungsangebote organisieren oder vermitteln.

Die Digitalisierung wird gezielt genutzt, um Dienstleistungen weiterzuentwickeln und Prozesse transparenter sowie effizienter zu gestalten. Externe Partner profitieren von standardisierten und digitalisierten Abläufen, während Mieter*innen durch digitale Serviceangebote, vereinfachte Antragsverfahren und eine verbesserte Kommunikation unterstützt werden.

Auch intern werden digitale Anwendungen ein­gesetzt, um administrative Tätigkeiten zu automatisieren, den Informationsaustausch zu verbessern und datenbasierte Entscheidungsprozesse zu ermöglichen. Die Mitarbeitenden werden im Zuge dieser Entwicklungen durch gezielte Schulungsangebote und konzernweite Standards begleitet. Durch die kontinuierliche Weiterentwicklung digitaler Lösungen – auch unter Einbeziehung von Anwendungen der Künstlichen Intelligenz – und die fortlaufende Qualifizierung der Beschäftigten stellt sich die GESOBAU aktiv den Anforderungen der digitalen Transformation und stärkt ihre Zukunftsfähigkeit als modernes Wohnungsbauunternehmen.

In den folgenden Übersichten zur Vermögenslage sind die einzelnen Vermögens- und Schuldposten nach wirtschaftlichen und finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst.

Der Anstieg der Bilanzsumme und des Sachanlagevermögens ist vornehmlich durch die Bautätigkeit sowie Bestandsankäufe begründet. Das langfristige Vermögen ist im Wesentlichen mit langfristigem Kapital finanziert. Die Eigenkapitalquote des GESOBAU-Konzerns ist gegenüber dem Vorjahr um 1,00 Prozentpunkte von 21,65 % auf 22,65 % gestiegen.

Die Veränderung im Eigenkapital resultiert insbesondere aus dem Konzernjahresüberschuss und einer Einlage in andere Gewinnrücklagen der GESOBAU AG. Zudem sind in der Kapitalrücklage zwei Grundstückseinlagen (im Wert von insgesamt 10,0 Mio. €) in 2025 bilanziert.

Die Vermögenslage der GESOBAU AG zeigt ebenfalls ein ausgeglichenes Bild. Das langfristige Vermögen ist im Wesentlichen mit langfristigem Kapital finanziert. Der Bilanzgewinn der GESOBAU AG wird mit 17,9 Mio. € ausgewiesen. Die Eigenkapitalquote steigt um 0,89 Prozentpunkte von 21,66 % auf 22,55 %.

Die finanzielle Entwicklung des Konzerns stellt sich wie folgt dar:

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit des GESOBAU-Konzerns ist um 42,0 Mio. € gestiegen. Das liegt neben dem höheren Jahresergebnis auch am verbesserten Working Capital. Die Investitionstätigkeit ist durch Ausgaben für den Neubau sowie durch Modernisierungsaufwendungen in den Beständen gekennzeichnet.

Ein aktives Finanzmanagement sichert die jederzeitige Liquidität des Konzerns sowie die Bedienung der Darlehen. Die Gesellschaften des GESOBAU-Konzerns verfügten während des gesamten Geschäftsjahres 2025 über ausreichende Liquidität. Zum Stichtag bestehen verfügbare kurzfristige Kreditlinien in Höhe von 87,6 Mio. €.

Es existieren Forward-Zinsswap-Geschäfte mit Laufzeiten bis zum Jahr 2039. Hierzu wird auf die Angaben im Anhang zu Finanzderivaten verwiesen.

Im Geschäftsjahr 2025 wurden Darlehen mit einem Volumen von 93,4 Mio. € valutiert. Die Nettoverschuldung zum 31. Dezember 2025 beträgt 703,34 € je Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche und fällt damit im Vorjahresvergleich leicht besser aus (707,31 € je Quadratmeter).

Die finanzielle Entwicklung der GESOBAU AG stellt sich wie folgt dar:

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit ist gegenüber dem Vorjahr um 38,5 Mio. € gestiegen. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit ist weiterhin durch Ausgaben für den Neubau sowie durch Modernisierungsaufwendungen in den Beständen gekennzeichnet. Die Neuvalutierungen betreffen überwiegend die Finanzierung von Neubaumaßnahmen. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ist negativ, da der im Geschäftsjahr geleistete Kapitaldienst aus Tilgungs- und Zinszahlungen die Darlehensneuaufnahmen überstieg.

Der GESOBAU-Konzern hat im Berichtsjahr ein Jahresergebnis von 40,7 Mio. € erzielt. Der Gesamtumsatz liegt im Geschäftsjahr 2025 bei 413,9 Mio. € und resultiert überwiegend aus der Bewirtschaftungstätigkeit.

Im Rahmen der Bewirtschaftungstätigkeit wurden 287,8 Mio. € (Vorjahr: 266,0 Mio. €) an Gesamtmieteinnahmen auf Konzernebene durch die bestandsführenden Gesellschaften GESOBAU AG und GESOBAU Wohnen erwirtschaftet. Die Steigerungen resultieren neben den Bestandsmieterhöhungen auch aus Zugängen im Bestand durch Neubau und Ankauf. Das operative Geschäft ist positiv verlaufen, sodass das Ergebnis der Bewirtschaftungstätigkeit vor Sondereffekten um knapp 8,6 Mio. € über dem Vorjahreswert liegt. Die höheren Mieteinnahmen kompensierten die höheren Abschreibungen, Personalkosten, Zinsen und sonstigen Aufwendungen.

Die Sondereffekte der Bewirtschaftungstätigkeit (29,7 Mio. €; Vorjahr: 20,4 Mio. €) betreffen insbesondere die GESOBAU AG und beinhalten neben den nicht aktivierungsfähigen Modernisierungskosten (23,3 Mio. €) u. a. Zuschreibungen auf Sachanlagen (1,4 Mio. €), außerplanmäßige Abschreibungen aus der Anlagenbewertung (9,2 Mio. €) sowie die Inanspruchnahme der Rückstellung für Bauinstandhaltung (1,4 Mio. €).

Die Aufwendungen der Bewirtschaftungstätigkeit im Konzern liegen im abgelaufenen Geschäftsjahr bei 218,7 Mio. € (Vorjahr: 204,7 Mio. €). Diese beinhalten überwiegend Abschreibungen der Bewirtschaftungstätigkeit (70,7 Mio. €), Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (57,8 Mio. €), Verwaltungskosten (Personal- und Sachkosten) in Höhe von 46,3 Mio. € und einen Zinssaldo von 38,9 Mio. €.

Notwendige Großinstandsetzungen und Modernisierungen basieren durchgängig auf detaillierten Wirtschaftlichkeitsberechnungen sowie auf individuellen Portfoliostrategien und berücksichtigen dabei die wohnungspolitischen Rahmenbedingungen.

Die Aufwendungen der Verkaufstätigkeit beinhalten Entwicklungsaufwendungen für Verkaufsgrundstücke.

Die sonstige Geschäftstätigkeit beinhaltet die konzerneigene technische Betreuung von Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen, die Drittverwaltung und das Dienstleistungsergebnis.

Das neutrale Ergebnis resultiert aus der ­GESOBAU AG und umfasst sonstige neutrale Zuführungen und Auflösungen von Rückstellungen sowie einmalige sonstige betriebliche Aufwendungen.

Das EBITDA (Konzern) nach den Berechnungsvorgaben des BBU stellt das Ergebnis vor Zinsen, Steuern sowie Zu- und Abschreibungen dar und spiegelt die operative Ertragskraft wider. Das EBITDA 2025 liegt bei 162,8 Mio. € (Vorjahr: 143,5 Mio. €).

Der Jahresüberschuss ist im Vergleich zum Vorjahr um -2,8 Mio. € gesunken. Es konnte ein höheres Ergebnis der Bewirtschaftungstätigkeit vor Sondereffekten erreicht werden. In den Sondereffekten (29,4 Mio. €; Vorjahr: 17,8 Mio. €) wirkt sich im Vorjahresvergleich vor allem der höhere Saldo aus Ab- und Zuschreibungen aus der Anlagenbewertung belastend aus (Delta zum Vorjahr: -9,1 Mio. €). Im neutralen Ergebnis fallen gegenläufig die sonstigen betrieblichen Aufwendungen geringer aus, können die Belastung aber nicht komplett kompensieren.

Sowohl der GESOBAU-Konzern als auch die ­GESOBAU AG haben das Geschäftsjahr 2025 erfolgreich abgeschlossen.

Im Vorjahr wurde für das Geschäftsjahr 2025 ein Konzernjahresergebnis von 7,2 Mio. € und ein EBITDA von 128,0 Mio. € geplant. Es wurden Umsatzerlöse in Höhe von 413,2 Mio. € erwartet. Die Planung wurde übertroffen.

Für die GESOBAU AG wurde auf Basis des Wirtschaftsplans für das Jahr 2025 bei steigenden Umsätzen (Plan: 389,6 Mio. €) ein Bilanzgewinn in Höhe von 7,1 Mio. € und ein EBITDA von 121,9 Mio. € geplant. Auch die GESOBAU AG hat die Planwerte übertroffen.

Maßnahmen zur Verbesserung der Ertrags- und Finanzlage

Der GESOBAU-Konzern erzielt durch ein Bündel zielgerichteter, strategisch aufeinander abgestimmter Maßnahmen eine nachhaltige Stabilisierung und Verbesserung seiner Ertrags- und Finanzlage. Zentrale Ansatzpunkte sind eine nachhaltige Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes, die kontinuierliche Optimierung der Betriebskosten sowie der konsequente Ausbau digital gestützter Verwaltungs- und Steuerungsprozesse. Dabei kommen zunehmend innovative technische Lösungen und nachhaltige Materialien zum Einsatz, die sowohl die Energieeffizienz erhöhen als auch langfristig zur Dämpfung der laufenden Kosten beitragen.

Ergänzend werden Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung strategisch priorisiert, um die Qualität des Wohnungsbestandes langfristig zu sichern, energetische Verbräuche zu senken und damit sowohl Kostenrisiken als auch klimapolitischen Anforderungen Rechnung zu tragen. Der Einsatz innovativer Technologien und nachhaltiger Materialien unterstützt dabei die Steigerung der Energieeffizienz und wirkt dämpfend auf die laufenden Bewirtschaftungskosten. Die Modernisierungsstrategie wird kontinuierlich weiterentwickelt und eng mit den langfristigen Klimazielen des Konzerns verzahnt.

Mieterhöhungspotenziale werden verantwortungsvoll und differenziert unter Beachtung der Vorgaben der Kooperationsvereinbarung, der Entwicklung des Wohnungsleerstands sowie möglicher Erlösschmälerungen erschlossen. Ziel bleibt ein ausgewogenes Verhältnis zwischen wirtschaftlicher Tragfähigkeit und sozialer Verantwortung. Die Sicherung und Ausweitung bezahlbaren Wohnraums stellt weiterhin eine zentrale Herausforderung dar. Der GESOBAU-Konzern begegnet dieser durch gezielte Investitionen in den Neubau, Nachverdichtungen sowie den Ankauf geeigneter Bestandsimmobilien. Diese Maßnahmen leisten einen Beitrag zur Entlastung des Berliner Wohnungsmarktes und wirken sich zugleich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns aus.

Flankierend wird die Zusammenarbeit mit kommunalen und staatlichen Stellen weiter intensiviert, insbesondere zur gezielten Nutzung von Förderprogrammen für Neubau- und Modernisierungsvorhaben. Diese Kooperationen tragen dazu bei, Investitionen wirtschaftlich abzusichern und Projekte effizient umzusetzen.

Der Erfolg der Maßnahmen wird anhand eines umfassenden und strukturierten Kennzahlensystems überwacht. Neben der Entwicklung von Umsatzerlösen und Ergebnissen werden insbesondere die Leerstandsquote, die Fortschritte bei Neubau-, Ankauf- und Modernisierungsmaßnahmen, qualitative Indikatoren zur Mieter*innenzufriedenheit sowie zentrale Finanzkennzahlen wie Eigenkapitalquote, Cashflow und Verschuldungsgrad herangezogen. Die regelmäßige Analyse dieser Kennzahlen ermöglicht eine frühzeitige Steuerung, unterstützt fundierte Investitionsentscheidungen und bildet die Grundlage für die kontinuierliche Weiterentwicklung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des GESOBAU-Konzerns.

Risikomanagementsystem

Die GESOBAU agiert wirtschaftlich nachhaltig und verantwortungsvoll. Zu den wesentlichen Bestandteilen der Geschäftssteuerung und Kontrolle der Gesellschaft gehört ein aktives Risikomanagement. Im Sinne des Berliner Corporate Governance Kodex implementierte die ­GESOBAU dieses Risikomanagement in ihren Unternehmensprozess. Das dokumentierte System erfasst alle Unternehmensaktivitäten und beinhaltet auf Basis einer definierten Risikostrategie neben dem internen Überwachungssystem und Controlling auch ein systematisches und permanentes Vorgehen hinsichtlich Risikoinventur, Risikocontrolling und Risikoberichterstattung.

Die GESOBAU hat ihr Risikomanagementsystem darauf ausgerichtet, alle und im Besonderen die wesentlichen Risiken frühzeitig zu erkennen. Dadurch lassen sich auf das jeweilige Einzelrisiko abgestimmte Risikosteuerungsmaßnahmen einleiten und die bestehenden Risiken laufend überwachen. Risiko definiert sich als negative Abweichung von den Planwerten beziehungsweise den erwarteten Zukunftswerten. Nicht alle Risiken sind vermeidbar. Im Rahmen des bestehenden Risikomanagementsystems geht es vielmehr darum, Risiken zu identifizieren und sie, wenn möglich, zu quantifizieren, um Handlungsspielräume und das Wahrnehmen von Chancen zu verbessern.

Die relevanten quantifizierbaren Risiken werden jährlich nach Risikokategorien vom Risikomanagement erfasst und unter Zuhilfenahme von Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten bewertet. Im Rahmen des Risikocon­trollings fließen alle wesentlichen Risiken in eine halbjährliche Risikoberichterstattung ein. Darüber hinaus ist die Risikoberichterstattung mittels Kennzahlen auch Teil der Quartalsberichterstattung an den Aufsichtsrat.

Ein essenzieller Bestandteil der Risikosteuerung ist der regelmäßige Planungsprozess, der sich im Wesentlichen über den Mittelfristzeitraum von fünf Jahren erstreckt. Das laufende Berichtswesen stellt dabei einen weiteren zentralen ­Aspekt der Risikosteuerung dar. So werden, jeweils abhängig von der Unternehmensgröße der im Konsolidierungskreis enthaltenen Gesellschaften, monatlich beziehungsweise quartalsweise im Rahmen aller Planzahlen die Ist- den Zielgrößen gegenübergestellt. Darüber hinaus werden unterjährige Prognoseberechnungen erstellt, um Abweichungen vom Wirtschaftsplan frühzeitig zu identifizieren und steuernd eingreifen zu können. Über Risiken oder Fehlentwicklungen, die möglicherweise außerhalb der regelmäßigen Berichtszeiträume auftreten, berichtet das Risikomanagement im Bedarfsfall sofort.

Der Revision obliegt die Prüfung der Zuverlässigkeit und Wirksamkeit des Risikomanagementsystems des Mutterunternehmens.

Strategische Risiken des Konzerns und der GESOBAU AG

Die Entwicklung der Einwohnerstruktur und der Haushalte, die Tendenz zur Alterung und Internationalisierung der Berliner Bevölkerung, die sozialen und einkommensbezogenen Veränderungen sowie der sich wandelnde Wohnflächenbedarf privater Haushalte haben eine zentrale strategische Relevanz für die Geschäftstätigkeit des Konzerns. Es ist davon auszugehen, dass die Diskrepanz zwischen dem verfügbaren und dem nachgefragten Wohnraum – sowohl hinsichtlich der Preisniveaus als auch der Wohnungsstrukturen – mittel- bis langfristig bestehen bleibt. Künftig wird nicht nur ein klassischer Nachfrageüberhang bestehen, sondern die zunehmend individualisierten Wohnbedürfnisse werden das Angebot zu einer stärkeren Differenzierung zwingen. Hierbei werden der Anpassungsbedarf für die alternde Bevölkerung, die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für Auszubildende und Studierende sowie die Integration von Zuwanderern weiterhin eine zentrale Rolle spielen. Aus dem Nachfrageüberhang nach Wohnungen können im Zuge einer verstärkten Neubautätigkeit weitere Risiken für die Gesellschaft resultieren.

Die mit dem Senat vereinbarte Kooperationsvereinbarung Mieten gilt bis Ende des Jahres 2027 und bietet im Vergleich zur vorherigen Kooperationsvereinbarung Mieten durch die Möglichkeit der Steigerung der Bestandsmieten zwar zusätzliches Ertragspotenzial, um die allgemeinen Kostensteigerungen abzufedern und die geplanten Investitionen in Neubau und energetische Sanierung zu ermöglichen. Gegenüber dem freien Wohnungsmarkt in Berlin sind die Mietsteigerungsmöglichkeiten der städtischen Wohnungsbaugesellschaften dennoch reglementiert. Die weiteren regulatorischen Vorgaben zur Mietgestaltung limitieren die Einnahmeseite der ­GESOBAU und damit auch die als Investitionen in die Neubauoffensive vorgesehenen Eigenmittel. Durch die Begrenzung der Ertragschancen werden die Risiken aus Preissteigerungen verstärkt und wirken sich zusätzlich auf die Rentabilität der Bauvorhaben aus. Zudem können solche politischen Instrumente dazu führen, dass sich die Investitionen in den Neubau und die Modernisierungen deutlich abschwächen.

Die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland war im Jahr 2025 weiterhin von den Folgen des Krieges in der Ukraine, anhaltenden geopolitischen Unsicherheiten sowie zollpolitischen Risiken im Zusammenhang mit der Handelspolitik der USA geprägt. Diese Rahmenbedingungen führten zu einer erhöhten Volatilität an den Energie- und Rohstoffmärkten und belasteten sowohl die Kostenstrukturen als auch die Investitions- und Planungssicherheit der Unternehmen.

Finanzrisiken

Im Jahr 2022 hat die Europäische Zentralbank (EZB) erstmals seit 11 Jahren ihre Leitzinssätze erhöht und dann in weiteren Schritten angehoben. Vor dem Hintergrund rückläufiger Inflationsraten begann die EZB im Juni 2024 die Leitzinsen wieder schrittweise zu senken. Durch anstehende Umschuldungen und Prolongationen von Fremdmitteln mit dem Ziel der Zinsverbesserung bestehen Zinsänderungsrisiken. Für aktuell abzuschließende Finanzierungen liegen die Zinskonditionen weiterhin über dem Niveau vor dem Krieg in der Ukraine. Durch den Abschluss langfristiger Festzinskonditionen können dennoch günstige Zinsbedingungen gesichert werden, die das Risiko begrenzen. Die Neubaumaßnahmen und Modernisierungen erfordern erhebliche Neukreditaufnahmen. Aufgrund dessen hat das Zinsänderungsrisiko größere Dimensionen als in früheren Jahren angenommen. Es wird jedoch durch den bevorzugten Einsatz von Fördermitteln begrenzt. Zur Absicherung von Finanzrisiken bestehen ­Zinsswap- sowie Forward-Geschäfte.

Die noch nicht finanzierten Bauvorhaben sind so in den Unternehmensprozess eingegliedert, dass sie bei stark steigenden Zinsen für Baufinanzierungsmittel zu jeder Zeit ohne erhebliches Risiko ausgesetzt werden können. Bauvorhaben werden erst dann begonnen, wenn deren Finanzierung sichergestellt ist. Der Konzern stellt jederzeit Liquidität in ausreichender Höhe sicher.

Markt- und Objektrisiken

Ein wohnungswirtschaftliches Risiko sind die Erlösschmälerungen infolge von Leerstand und damit einhergehende Umlagenausfälle bei Betriebskosten. Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum in Berlin lag die bereinigte Leerstandsquote bei der GESOBAU zum 31. Dezember 2025 bei 0,50 %. Angesichts der Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt ist auch in den kommenden Jahren von einem anhaltend sehr geringen Leerstand auszugehen. Neben der übergeordneten wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung wird der Leerstand von weiteren unterschiedlichen Risikofaktoren beeinflusst, wie zum Beispiel der Sozialstruktur der Bewohner, der Wohnungsstruktur, der Ausstattung im Verhältnis zur Nachfrage, dem Objektzustand und der Höhe der Bruttowarmmiete. Das Risiko der Wertänderungen bei Immobilien ist im Risikobericht der GESOBAU enthalten. Nach zwei Jahren rückläufiger Preisentwicklung haben sich die Kaufpreise auf dem deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2025 auf hohem Niveau stabilisiert. Es wird davon ausgegangen, dass sich die Immobilienpreise in Berlin auch langfristig positiv entwickeln werden.

Gemäß Klimaschutzpaket der Bundesregierung sind Treibhausgasemissionen bis zum Jahr 2030 um 65,0 % im Vergleich zum Jahr 1990 zu reduzieren; bis zum Jahr 2045 soll eine Klimaneu­tralität erreicht werden. Um die umfangreichen Anforderungen aus dem Klimawandel und die damit verbundenen Gesetze im Bereich der Wohnungswirtschaft ganzheitlich, systemisch und nachhaltig umzusetzen, hat die GESOBAU eine Klimastrategie erarbeitet. Angesichts der sich stetig wandelnden Anforderungen bedarf diese einer regelmäßigen Überprüfung und ggf. Anpassung unter Berücksichtigung aktueller Entwicklungen. Die Erreichung echter Klimaneutralität im Bestand setzt voraus, dass das Berliner Fernwärmenetz emissionsfrei betrieben wird. Der aktuelle Dekarbonisierungsfahrplan des Berliner Fernwärmenetzes strebt eine Klimaneutralität bis 2045 an. Im Rahmen der kommunalen Wärmeplanung wird das Land Berlin frühestens 2026 konkrete Maßnahmen vorstellen.

Die GESOBAU wird auch in den kommenden Jahren eine Vielzahl an Neubauvorhaben umsetzen. Diese Entscheidung basiert auf der aktuellen Marktentwicklung und der sehr hohen Nachfrage nach Wohnraum in Berlin und wird zudem durch politische Vorgaben unterstützt. Das aufgrund dessen bestehende Risiko wird in der Risikobetrachtung berücksichtigt.

Betriebsrisiken

Um die in den kommenden Jahren geplanten Baumaßnahmen zu realisieren, schließt die ­GESOBAU in großem Umfang Bauleistungsverträge ab. Diese erhöhen das Risiko der Entstehung von Mehrkosten wegen unvorhersehbarer Ereignisse im Zuge der Realisierung der Projekte und des allgemein begrenzten Angebots an Baudienstleistungen. Bei Neubaumaßnahmen und Modernisierungen besteht außerdem ein Risiko im Hinblick auf die Rentabilität der Investitionen. Dieses kann eintreten, wenn das Unternehmen die für die Rentabilität zu erreichende Zielmiete aus unterschiedlichen Gründen nicht erreicht oder sich die Bau- oder Finanzierungskosten für einzelne Maßnahmen erhöhen.

Gesamtaussage zur Risikosituation

Das Risikomanagement hat zum Stichtag 31. De­zember 2025 alle Risiken in den Kategorien Markt-, Finanz-, Objekt- und Betriebsrisiken überprüft. Nach Prüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag liegen keine Risiken vor, die den Fortbestand des Konzerns gefährden. Auch für die Zukunft sind keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar. Für die quantifizierbaren Risiken wird davon ausgegangen, dass die geplante Liquidität jederzeit eine kurzfristige finanzielle Bewältigung eines eventuellen Risikoeintritts erlaubt.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Risikosituation der GESOBAU im Jahr 2025 weiterhin vom Krieg in der Ukraine und damit zusammenhängenden Preisschwankungen beeinflusst wurde. Die möglichen Auswirkungen sind in der Wirtschafts- und Mittelfristplanung bis 2030 berücksichtigt. Allerdings erschweren die Unsicherheiten des von Unruhen und geopolitischen Entwicklungen geprägten Marktes eine Prognose der zukünftigen Preis- und Zinsentwicklungen deutlich.

Das eingeschätzte materielle Risiko der ­GESOBAU hat sich gegenüber dem Risikobericht 2024 um 13,8 Mio. € leicht erhöht. Die Zunahme resultiert im Wesentlichen aus höher geplanten Baukosten, einem gestiegenen Zinsänderungsrisiko sowie der Unterteilung und daraus resultierenden Bewertungsanpassung des bereits bestehenden Risikos „Compliance (Korruption/Untreue)“ in zwei Einzelrisiken. Die quantitative, für den Fünfjahreszeitraum 2026 bis 2030 auf maximal 287,7 Mio. € geschätzte additive Gesamtschadenshöhe entspricht mit durchschnittlich jährlich 57,5 Mio. € ca. 7,3 % des durchschnittlichen bilanziellen Eigenkapitals und ist als unkritisch anzusehen.

Es ist nicht anzunehmen, dass alle Risiken gleichzeitig eintreten. Es wird eine „reale“ Gesamt­risikoposition unterstellt, die bezogen auf ein Jahr bei 38,3 Mio. € für sämtliche Risiken und bei 35,6 Mio. € für die Liquiditätsrisiken liegt (Mittelwerte). Bei dieser Annahme kann davon ausgegangen werden, dass die ­GESOBAU weder durch ein einzelnes Risiko noch durch die Gesamtheit aller Risiken in ihrem Bestand gefährdet ist, und dass die geplante Liquidität die jederzeitige kurzfristige finanzielle Bewältigung eines eventuellen Schadensfalles erlaubt.

Chancenbericht

Die frühzeitige Identifikation und Nutzung von Chancen ist ein wesentlicher Bestandteil der strategischen Unternehmenssteuerung der GESOBAU. Ziel ist es, die Wettbewerbsfähigkeit des Konzerns langfristig zu sichern und weiter auszubauen. Chancen und Risiken stehen dabei in einem ausgewogenen Verhältnis und werden fortlaufend analysiert und bewertet.

Umfeld- und marktbezogene Chancen

Die Wohnungswirtschaft profitiert weiterhin von einer strukturell hohen Nachfrage nach Wohnraum, die insbesondere durch Urbanisierung, demografische Entwicklungen und Zuwanderung geprägt ist. Gleichzeitig eröffnen staatliche Förderprogramme zur energetischen Sanierung und zum nachhaltigen Wohnungsbau finanzielle Handlungsspielräume. Technologische Innovationen – etwa digitale Verwaltungsplattformen oder intelligente Gebäudetechnik – bieten zusätzliche Potenziale zur Effizienzsteigerung und zur Erhöhung der Attraktivität von Wohnimmobilien. Ergänzend ergeben sich Chancen aus Kooperationen mit öffentlichen und privaten Akteuren, insbesondere im sozialen Wohnungsbau und in der integrierten Quartiersentwicklung.

In Berlin sind diese Chancen in besonderem Maße ausgeprägt. Die anhaltend hohe Wohnraumnachfrage, die wirtschaftliche Dynamik der Stadt sowie eine kontinuierliche Zuwanderung sorgen für stabile Rahmenbedingungen. Förderprogramme des Landes Berlin unterstützen sowohl Neubau- als auch Sanierungsmaßnahmen. Darüber hinaus eröffnen die Entwicklung neuer Stadtquartiere sowie Investitionen in Bestands- und Randlagen zusätzliche Wachstumspotenziale für Wohnungsunternehmen. In der Elisabeth-Aue in Blankenfelde-Pankow entsteht beispielsweise ein neues, nachhaltiges Stadtquartier mit über 5.000 Wohnungen sowie sozialer und infrastruktureller Ergänzung, das von der Entwicklungsgesellschaft Elisabeth-Aue GmbH, einer gemeinsamen Tochter der ­GESOBAU und HOWOGE, verantwortet wird.

Durch verlässliche Förderkulissen und einen klaren wohnungspolitischen Auftrag wird es der GESOBAU ermöglicht, die Wachstumsstrategie auch unter herausfordernden Rahmenbedingungen – insbesondere bei Bau- und Finanzierungskosten – fortzuführen. Die konsequente Ausrichtung auf bezahlbaren Wohnraum, Mieterschutz und sozial ausgewogene Quartiersentwicklung stärkt das Vertrauen der Mieter*innen und erhöht die Attraktivität des Wohnungsangebots. Ergänzend tragen der Ausbau kundenorientierter Dienstleistungen, wie z. B. neue Mobilitätsangebote oder Ladeinfrastruktur für Elektromobilität, zur erfolgreichen Marktpositionierung bei.

Mit dem Konzept GESOWORX verbindet die ­GESOBAU Wohnen und Arbeiten in den Quartieren und erschließt damit zusätzliche Nutzungspotenziale. Durch wohnungsnahe Coworking-Angebote entstehen flexibel nutzbare Arbeitsplätze mit moderner Ausstattung, die sowohl Mieter*innen als auch dem Umfeld offenstehen. Ein weiterer Standort befindet sich im Bau und soll im Herbst 2026 fertiggestellt werden.

Mit gezielten Projekten für junges Wohnen erweitert die GESOBAU ihr Angebot an bezahlbarem Wohnraum für Auszubildende und Studierende. In Alt-Wittenau und Berlin-Tegel entstehen mit Grundsteinlegung im Jahr 2025 neue Wohnungen, die hohe energetische Standards erfüllen und auf gemeinschaftliches Wohnen sowie quartiersbezogene Nahversorgung ausgerichtet sind. Damit verbindet die GESOBAU soziale Zielgruppenorientierung mit nachhaltigem Neubau und stärkt langfristig die Attraktivität ihrer Bestände.

Nachhaltige Modernisierungsmaßnahmen im Einklang mit klimapolitischen Zielsetzungen bieten darüber hinaus langfristige wirtschaftliche und ökologische Vorteile.

Chancen aus der Geschäftstätigkeit

Im Geschäftsjahr 2025 setzte die GESOBAU ihre nachhaltige Wachstumsstrategie konsequent fort: Durch den Erwerb bzw. die Fertigstellung von 431 Wohnungen wurde das Portfolio gezielt erweitert und dazu beigetragen, dass der Berliner Wohnungsmarkt langfristig entlastet wird.

Neben dem Neubau bilden Instandhaltung und Modernisierung des Bestands einen strategischen Schwerpunkt. Ziel ist es, die Wohnqualität für die Mieter*innen zu erhalten, die Werthaltigkeit der Immobilien zu sichern und die klimapolitischen Anforderungen umzusetzen. Innovative Sanierungs- und Modernisierungskonzepte sowie Maßnahmen zur Energieeinsparung und CO₂-Reduktion tragen dazu bei, den Bestand zukunftsfähig und ökologisch nachhaltig zu gestalten.

Ein weiteres strategisches Ziel ist die Förderung lebendiger und sozial durchmischter Quartiere. Partizipative Formate, die Einbindung der Mieterbeiräte sowie begleitende Quartiersprojekte ermöglichen die gemeinsame Entwicklung zukunftsweisender Konzepte. Diese partizipativen Ansätze stärken zudem den sozialen Zusammenhalt, fördern stabile Quartiersstrukturen und tragen zu einer positiven Stadtteilentwicklung bei.

Die berlinwohnen Hausmeister und die berlinwohnen Messdienste sichern eine qualitativ hochwertige Betreuung der Bestände und Quartiere und ermöglichen zugleich eine effiziente und nachhaltige Wertschöpfung. Eine Ausweitung dieser zentralen Serviceleistungen bietet darüber hinaus weitere Synergiepotenziale.

Die kontinuierliche Qualifizierung der Mitarbeitenden bleibt ein zentraler Erfolgsfaktor. Durch klassische Weiterbildungsangebote und digitale Lernformate wird Fachwissen gesichert, die Anpassung an veränderte Arbeitswelten unterstützt und die Wettbewerbsfähigkeit der GESOBAU gestärkt. Regelmäßige Mitarbeitergespräche, Befragungen und flexible Arbeitszeitmodelle fördern Transparenz, Vertrauen und Motivation.

Darüber hinaus bietet die fortschreitende Digitalisierung von Prozessen die Chance, Effizienzpotenziale zu erschließen, Transparenz zu erhöhen und neue wirtschaftliche Handlungsspielräume zu eröffnen. In Verbindung mit einer klaren Organisationsstruktur und einem verantwortungsvollen Umgang mit Ressourcen stärkt dies eine nachhaltige und wertorientierte Unternehmensführung.

Finanzielle Chancen

Die Finanzierung von Neubauten, Bestandsankäufen sowie von Modernisierungsmaßnahmen ist wesentlich von den Bedingungen am Kapitalmarkt abhängig. Nach den Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) in den Jahren 2022 und 2023 haben sich die Finanzierungsbedingungen im Jahr 2024 bis Mitte des Jahres 2025 durch sukzessive Zinssenkungen wieder leicht verbessert. Bei den langfristigen Zinsen war zuletzt ein Anstieg zu verzeichnen und hier liegt das Zinsniveau deutlich über dem Niveau vor dem Ukrainekrieg.

Zur Steuerung kurzfristiger Liquiditätsspitzen stehen dem Konzern bestehende Rahmenverträge zur Verfügung. Im Rahmen anstehender Prolongationen werden unter Nutzung vorhandener Beleihungsreserven Investitionskredite aufgenommen und bei Bedarf valutiert.

Durch eine kontinuierliche Optimierung der Finanzierungsstruktur unter Einhaltung der maßgeblichen Rating-Kennziffern und auf Basis einer konservativen Finanzpolitik wird angestrebt, die Finanzierungskosten weiter zu stabilisieren. Dies kann sich positiv auf den Verschuldungsgrad sowie auf die zukünftigen Finanzierungsmöglichkeiten des Konzerns auswirken und unterstützt die Umsetzung der strategischen Investitionsvorhaben in Neubau, Bestandserweiterung und Modernisierung.

Compli­ance-Management-System

Ein verantwortungsvolles und rechtmäßiges Handeln ist wesentliche Voraussetzung, um wirtschaftlichen Erfolg mit ökologischer Verantwortung und sozialer Ausgewogenheit in Einklang zu bringen. Das Compliance-Management-System der GESOBAU ist fest im operativen Geschäft und in der Unternehmenskultur verankert und gewährleistet die Einhaltung aller einschlägigen gesetzlichen Vorgaben, internen Richtlinien sowie ethischen Standards. Die für die GESOBAU-Gesellschaften definierten Grundwerte bilden dabei die Grundlage für den Umgang mit Mieter*innen, Geschäftspartnern, dem Anteilseigner, der Öffentlichkeit sowie innerhalb der Belegschaft.

Zur Risikoprävention setzt die GESOBAU auf ein umfassendes Maßnahmenbündel aus organisatorischen, technischen und prozessualen Vorkehrungen, die laufend an veränderte rechtliche und tatsächliche Rahmenbedingungen angepasst werden. Die Wirksamkeit des Compliance-Management-Systems wird regelmäßig überprüft und fortentwickelt. Die geltenden Compliance-Regelungen schaffen einen einheitlichen Orientierungsrahmen für alle Mitarbeitenden sowie für Vorstand und Aufsichtsrat.

Die Angemessenheit und Wirksamkeit des Compliance-Management-Systems der ­GESOBAU AG wird regelmäßig durch das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft e. V. (ICG) überprüft. Entsprechend den Zertifizierungsrichtlinien erfolgt alle drei Jahre ein externes Wiederholungsaudit.

Rechnungslegungsprozess

Das interne Kontrollsystem umfasst auch die Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherung der Wirksamkeit der Rechnungslegung, zur Sicherung der Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie zur Sicherung der Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften. Dazu gehört auch das interne Revisionssystem, soweit es sich auf die Rechnungslegung bezieht.

Das Risikomanagementsystem erstreckt sich als Teil des internen Kontrollsystems auf Kontroll- und Überwachungsprozesse der Rechnungslegung, insbesondere bei handelsbilanziellen Positionen, die Risikoabsicherungen des Unternehmens erfassen.

Die wesentlichen Merkmale des bestehenden internen Kontroll- und Risikomanagementsystems im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess können wie folgt beschrieben werden:

• Es existiert eine klare Aufbau- und Ablauforganisation mit eindeutigen Verantwortlichkeiten.
• Die Funktionen der am Rechnungslegungsprozess wesentlich beteiligten Bereiche des Rechnungswesens und des Controllings sind klar getrennt. Die Verantwortungsbereiche sind unmissverständlich zugeordnet.
• Es wird vollumfänglich Standardsoftware (im Wesentlichen SAP ECC 6.0) eingesetzt. Die Systeme sind durch entsprechende Maßnahmen gegen unbefugte Zugriffe geschützt.
• Ein adäquates Richtlinienwesen ist eingerichtet und wird fortlaufend aktualisiert.
• Die am Rechnungslegungsprozess beteiligten Stellen werden in quantitativer wie qualitativer Hinsicht geeignet ausgestattet.
• Buchhaltungsdaten werden laufend auf Vollständigkeit und Richtigkeit überprüft; dies geschieht unter anderem durch Stichproben. Durch die eingesetzte Software finden Plausibilitätsprüfungen, zum Beispiel im Rahmen von Zahlungsläufen, statt.
• Bei allen rechnungslegungsrelevanten Prozessen wird durchgängig das Vier-Augen-Prinzip angewendet.

Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem stellt im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess sicher, dass unternehmerische Sachverhalte bilanziell erfasst, aufbereitet und gewürdigt sowie in die Rechnungslegung übernommen werden. Die geeignete personelle Ausstattung, die Verwendung von Standardsoftware sowie klare gesetzliche und unternehmensinterne Vorgaben bilden die Grundlage für einen ordnungsgemäßen, einheitlichen und kontinuierlichen Rechnungslegungsprozess. Die deutliche Abgrenzung der Verantwortungsbereiche sowie umfassende Kontroll- und Überprüfungsmechanismen, insbesondere Plausibilitätskontrollen und das Vier-Augen-Prinzip, stellen eine ordnungsgemäße und aussagefähige Rechnungslegung sicher.

Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen

Über die Beziehungen zum Land Berlin hat der Vorstand der GESOBAU gemäß § 312 Aktiengesetz (AktG) einen Abhängigkeitsbericht erstellt. Dieser schließt mit folgender Erklärung:

„Unsere Gesellschaft hat bei den im Bericht über die Beziehungen zum Land Berlin aufgeführten Rechtsgeschäften des Geschäftsjahres 2025 nach den Umständen, die uns zu dem Zeitpunkt, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, bekannt waren, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten.

Bei den in diesem Bericht genannten Maßnahmen des Geschäftsjahres 2025 wurde das Unternehmen nicht benachteiligt. Dieser Beurteilung liegen die Umstände zugrunde, die dem Vorstand im Zeitpunkt der berichtspflichtigen Vorgänge bekannt waren.

Über die in diesem Bericht genannten Maßnahmen des Geschäftsjahres 2025 hinaus wurden im Berichtsjahr keine weiteren Maßnahmen auf Veranlassung oder im Interesse des Landes Berlin und der mit ihm verbundenen Unternehmen getroffen noch unterlassen.“