Konzern­abschluss

Die GESOBAU AG, Berlin (GESOBAU oder Konzern) hat ihren Sitz in 13187 Berlin, Stiftsweg 1. Die GESOBAU ist im Handelsregister des Amtsgerichts Berlin (Charlottenburg) unter der Nummer HRB 396 B registriert und stellt den kleinsten und größten Konsolidierungskreis dar.

Der Konzernabschluss der GESOBAU für das Geschäftsjahr 2025 ist nach den handelsrechtlichen Vorschriften unter freiwilliger Berücksichtigung der „Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“ in der jeweils aktuellen Fassung und den ergänzenden Vorschriften des Aktiengesetzes aufgestellt worden. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB erstellt. Unter den Verbindlichkeiten aus Vermietung werden die vorausgezahlten Mieten und Pachten sowie sonstige Verbindlichkeiten aus Mietverhältnissen ausgewiesen.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss sind neben der GESOBAU die folgenden Unternehmen im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen:

Die GESOBAU Wohnen wird vollkonsolidiert, da die ­GESOBAU über die GESOBAU Geschäftsführung einen beherrschenden Einfluss auf sie ausübt. Die GESOBAU Geschäftsführung hält als geschäftsführende Komplementärin an der GESOBAU Wohnen eine Beteiligung von 94,90 %, die Minderheitenanteile von 5,10 % werden von der GEDE Immobilienverwaltungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH, Berlin gehalten.

Der 31. Dezember ist der gemeinsame Bilanzstichtag aller einbezogenen Unternehmen.

Aufgrund der gemeinsamen Führung mit der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, Berlin, wird das folgende Unternehmen im Wege der quotalen Konsolidierung (§ 310 Abs. 1 HGB) in den Konzernabschluss einbezogen:

Angabe der Gesamtsummen, die aus Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen resultieren (Angaben in T€):

1. Konsolidierungsmethoden

Bei der Kapitalkonsolidierung wurde die Neubewertungsmethode gemäß § 301 Abs. 1 HGB angewendet. Danach werden im Zeitpunkt der Erstkonsolidierung die anzusetzenden Vermögensgegenstände und Verpflichtungen der erworbenen Unternehmen mit ihren beizulegenden Zeitwerten in die Konzernbilanz übernommen. Die Erstkonsolidierung erfolgte für den überwiegenden Teil der zu konsolidierenden Gesellschaften zum 01. Januar 2017. Zum 01. Mai 2020 erfolgte die Erstkonsolidierung der IDUNA.

Der ausgewiesene passive Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung (13,3 Mio. €) resultiert aus der Verrechnung der Wertansätze der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile an den in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen, mit dem auf diese Anteile entfallenen Betrag des neubewerteten Eigenkapitals (§ 301 Abs. 1 Satz 2 HGB). Dieser passive Unterschiedsbetrag wird gemäß DRS 23 Tz. 147 (b) über die gewichtete, durchschnittliche Restnutzungsdauer der betroffenen abnutzbaren Vermögenswerte linear zugunsten der sonstigen betrieblichen Erträge aufgelöst.

Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung wurden gemäß § 303 HGB alle Forderungen, Verbindlichkeiten, Rückstellungen und Rechnungsabgrenzungsposten zwischen den einbezogenen Unternehmen verrechnet.

Eine Zwischenergebniseliminierung gemäß § 304 HGB wurde aufgrund der Unwesentlichkeit der vereinnahmten konzerninternen Gewinne nicht durchgeführt.

Im Rahmen der Aufwands- und Ertragskonsolidierung wurden gemäß § 305 HGB die konzerninternen Liefer- und Leistungsbeziehungen zwischen den Konzerngesellschaften eliminiert.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Im Konzernabschluss sind die Vermögensgegenstände und Schulden gemäß den §§ 300, 308 HGB nach dem Recht der Muttergesellschaft, der GESOBAU, bilanziert und mit einheitlichen Bewertungsmethoden bewertet worden. Hieraus ergaben sich aufgrund der konzernweiten einheitlichen Anwendung des Konzernbilanzierungshandbuches keine Änderungen.

I. Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände

Alle entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände, deren Anschaffungskosten nicht mehr als 800,00 € netto betragen, werden im Zugangsjahr aktiviert, voll abgeschrieben und als Abgang gezeigt. Immaterielle Vermögensgegenstände, deren Anschaffungskosten mehr als 800,00 € netto betragen, werden aktiviert und über eine Nutzungsdauer von drei Jahren linear abgeschrieben.

Die immateriellen Vermögensgegenstände beinhalten einen Geschäfts- oder Firmenwert, der sich im Zuge der Kapitalkonsolidierung nach § 301 HGB ergeben hat. Dieser wurde über einen Zeitraum von fünf Jahren linear bis zum Bilanzierungsstichtag vollständig abgeschrieben.

Sachanlagen

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer bewertet. Fremdkapitalzinsen werden nicht aktiviert.

Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgen zeitanteilig. Bei der Bemessung der Abschreibung für das Jahr der Entstehung von nachträglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten werden diese so berücksichtigt, als wären sie zu Beginn des Jahres aufgewendet worden.

Außerplanmäßige Abschreibungen gemäß § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB auf den niedrigeren beizulegenden Wert werden vorgenommen, sofern zum Abschlussstichtag eine voraussichtlich dauernde Wertminderung zu erkennen ist. Zuschreibungen im Anlagevermögen sind aufgrund § 253 Abs. 5 HGB zwingend vorzunehmen, wenn die Gründe für eine außerplanmäßige Abschreibung nicht mehr bestehen.

Zu den Herstellungskosten gehören die Materialkosten, die Fertigungskosten und die Sonderkosten der Fertigung sowie angemessene Teile der Fertigungsgemeinkosten und des Werteverzehrs des Anlagevermögens, soweit dieser durch die Fertigung veranlasst ist. Kosten der allgemeinen Verwaltung, Aufwendungen für soziale Einrichtungen, für freiwillige soziale Leistungen und für die betriebliche Altersversorgung werden in die Herstellungskosten einbezogen; Zinsen für Fremdkapital hingegen nicht.

Die aktivierten Eigenleistungen beinhalten die eigenen Leistungen, die im Zusammenhang mit der Montage von Messtechnik in Wohnanlagen angefallen sind.

Die Abschreibungen von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten werden mit 2,0 % p. a. beziehungsweise 2,5 % p. a. planmäßig linear vorgenommen.

Die Gebäude auf Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten werden planmäßig linear mit 2,0 % bis 12,5 % p. a. entsprechend ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer abgeschrieben.

Die Technischen Anlagen und Maschinen umfassen Kabelnetzanlagen sowie Messgeräte. Die Kabelnetzanlagen werden planmäßig linear entsprechend ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer von 15 Jahren (Kupferkabel) bzw. 20 Jahren (Glasfaserkabel) abgeschrieben.

Messgeräte werden nach den Vorschriften des Eichgesetzes sowie Netzwerktechnik nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer abgeschrieben:

Bei Betriebseinrichtungen sowie der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt die Abschreibung linear mit einer Nutzungsdauer zwischen 3 und 25 Jahren. Geringwertige Anlagegüter (250,00 € < Anschaffungskosten < 800,01 € netto) werden im Anschaffungsjahr aktiviert, voll abgeschrieben und als Abgang gezeigt. Hiervon ausgenommen sind technische Geräte, die zwar ebenfalls vollständig abgeschrieben werden, aber bis zum tatsächlichen Abgang im Anlagevermögen verbleiben.

Finanzanlagen

Anteile an verbundenen Unternehmen werden zu Anschaffungskosten und die sonstigen Ausleihungen zum Nennwert beziehungsweise zu den niedrigeren beizulegenden Werten bilanziert, sofern die Wertminderung von Dauer ist. Unverzinsliche Ausleihungen sind auf den Barwert abgezinst.

II. Umlaufvermögen

Grundstücke ohne Bauten

Die unbebauten Grundstücke des Umlaufvermögens sind zu Anschaffungskosten bewertet und werden gemäß § 253 Abs. 4 HGB, falls erforderlich, auf den niedrigeren beizulegenden Wert der Grundstücke wertmindernd berichtigt.

Unfertige Leistungen

Die unfertigen Leistungen betreffen im Wesentlichen die noch nicht mit den Mietern abgerechneten Betriebskosten. Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung des Leerstandes sowie nicht umlagefähiger Positionen.

Andere Vorräte

Die anderen Vorräte werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Bei den zu Nennwerten angesetzten Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurde allen erkennbaren Risiken durch Abschreibungen und Wertberichtigungen Rechnung getragen. Bei Unverzinslichkeit und einer Laufzeit von über einem Jahr werden Forderungen zum Barwert angesetzt. Forderungen gegen ehemalige Mieter werden vollständig wertberichtigt, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt. Vollständige Wertberichtigungen von Forderungen gegen aktuelle Mieter erfolgen, sofern der Rückstand drei Monatsmieten übersteigt.

Flüssige Mittel

Die Guthaben bei Kreditinstituten sind zu Nominalwerten bilanziert.

III. Latente Steuern

Latente Steuern werden auf die Unterschiede in den Bilanzansätzen der Handelsbilanz und der Steuerbilanz angesetzt, sofern sich diese in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen. Für die Berechnung der latenten Steuern wird das Temporary-Konzept angewendet. Temporäre Differenzen resultieren im Wesentlichen aus unterschiedlichen Wertansätzen bei Grundstücken und Gebäuden im Anlagevermögen aufgrund höherer steuerlicher Teilwerte, aus noch nicht genutzten körperschaft- und gewerbesteuerlichen Verlustvorträgen sowie aus Bewertungsunterschieden bei den Pensionsrückstellungen und den sonstigen Rückstellungen.

Der Berechnung wurde eine gewichtete Körperschaftsteuerbelastung von 11,091 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag zugrunde gelegt. Für die Unternehmen, die die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nicht in Anspruch nehmen, wurde eine Gewerbesteuermesszahl von 3,5 % bei einem Hebesatz von 410 % verwendet. Der Berechnung für Steuerlatenzen, die nicht auf Verlustvorträgen beruhen, wurde ein Steuersatz von 25,539 % zugrunde gelegt.

Die Differenzen zwischen Handels- und Steuerbilanz bei den Bilanzposten werden in der folgenden Tabelle dargestellt und entstehen überwiegend bei der GESOBAU. Die latenten Steueransprüche aus Verlustvorträgen beziehen sich auf die bestehenden körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge der Muttergesellschaft in Höhe von 712,1 Mio. € und die gewerbesteuerlichen Verlustvorträge in Höhe von 510,6 Mio. €.

Insgesamt ergibt sich ein aktiver Saldo, welcher aufgrund des gemäß § 298 HGB i. V. m. § 274 Abs. 1 HGB bestehenden Aktivierungswahlrechts nicht bilanziert wird.

Die aktiven latenten Steuern resultieren aus folgenden Sachverhalten:

Die sich im Konzern insgesamt ergebende zukünftige Steuerbelastung (passive latente Steuern) resultiert aus temporären Differenzen aufgrund der Aufdeckung stiller Reserven im Rahmen der Neubewertung der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände gemäß § 301 HGB. Die latenten Steuern wurden mit einem unternehmensindividuellen Steuersatz von 11,761 % (GESOBAU Wohnen) bzw. 28,417 % (IDUNA) bewertet.

Für die Bewertung latenter Steuern ist der zum Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen voraussichtlich geltende individuelle Steuersatz des Konzernunternehmens, bei dem sich die Differenzen voraussichtlich abbauen (GESOBAU Wohnen sowie IDUNA), zugrunde zu legen.

IV. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Die in den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthaltenen Geldbeschaffungskosten werden entsprechend der Laufzeit der Zinsbindungsfrist der Darlehen aufgelöst. Bei Umschuldungen werden die noch vorhandenen Bestände abgeschrieben.

V. Gezeichnetes Kapital

Das gezeichnete Kapital ist zum Nominalwert ausgewiesen.

VI. Rückstellungen

Rückstellungen für Pensionen

Im Zuge des „Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften“ wurde § 253 HGB hinsichtlich der Bewertung der Rückstellung für Altersvorsorgeverpflichtungen geändert und der Zeitraum, über den der Durchschnittszins für die handelsrechtliche Abzinsung von Pensionsrückstellungen berechnet wird, von sieben auf zehn Jahre verlängert. Gemäß Art. 75 Abs. 6 EGHGB n. F. wurde die Neufassung des § 253 HGB erstmalig im Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. ­Dezember 2016 angewendet. Daraus ergibt sich zum 31. Dezember 2025 ein Unterschiedsbetrag der Rückstellung für Pensionen in Höhe von -12 T€. Zum Bilanzstichtag übersteigen die frei verfügbaren Rücklagen die ausschüttungsgesperrten Beträge.

Die Pensionsrückstellungen werden gemäß § 249 Abs. 1 HGB in Verbindung mit § 253 Abs. 1 HGB nach dem versicherungsmathematischen Anwartschaftsbarwertverfahren (projected-unit-credit-method) ermittelt. Im Rahmen der Berechnung werden nachfolgende Parameter verwendet:

Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen

Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind gemäß § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. Nach § 253 Abs. 2 HGB werden die Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit dem durchschnittlichen, fristenkongruenten Marktzins der vergangenen sieben Jahre abgezinst. Gemäß Art. 67 Abs. 3 EGHGB wird von dem Beibehaltungswahlrecht für Aufwandsrückstellungen gemäß § 249 Abs. 2 HGB (a. F. bis 28. Mai 2009), welche vor dem 01. Januar 2010 gebildet wurden, Gebrauch gemacht.

VII. Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten werden mit den Erfüllungsbeträgen angesetzt. Aufwendungsdarlehen, für die nach § 88 II. Wohnungsbaugesetz ein Passivierungswahlrecht besteht, wurden auf der Basis von Individualvereinbarungen zum Barwert angesetzt und sind ausnahmslos passiviert. Die Restlaufzeiten ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel.

VIII. Passive Rechnungsabgrenzungsposten

Einzahlungen, die erst in späteren Perioden Erträge darstellen, werden über Rechnungsabgrenzungsposten erfasst.

Im Rahmen der BEG-/KfW-Programme „Energieeffizient Sanieren“ und „Energieeffizient Bauen“ bzw. „Klimafreundlicher Neubau (im Niedrigpreissegment)“ sowie der Wohnungsbauförderung des Landes Berlin wurden bzw. werden zinsverbilligte Darlehen ausgereicht. Sofern im Zuge der Baumaßnahmen ein bestimmtes Energieniveau erreicht und durch ein unabhängiges Sachverständigengutachten nachgewiesen wird bzw. preiswerter Wohnraum für einkommensschwache Wohnungssuchende errichtet wird, besteht aufgrund vertraglicher Regelungen ein Anspruch auf einen Tilgungszuschuss. Ist zum Bilanzstichtag die Baumaßnahme abgeschlossen und sind die Voraussetzungen für die Gewährung des Tilgungszuschusses gegeben, wird die Verbindlichkeit gegenüber Kreditinstituten gemindert und in gleicher Höhe ein passiver Rechnungsabgrenzungsposten gebildet. Nach Gutschrift durch die kreditgewährende Bank erfolgt eine Verrechnung mit dem einzelnen Darlehen. Der Rechnungsabgrenzungsposten wird über die Zinsbindungsfrist der zugrunde liegenden Darlehen linear aufgelöst. Die im Rahmen der Neubauförderung des Landes Berlin gewährten Tilgungszuschüsse werden ebenfalls als Aufwandszuschuss behandelt. Dieser wird als passiver Rechnungsabgrenzungsposten eingestellt und über die Laufzeit der Mietpreis- und Belegungsbindung ertragswirksam aufgelöst.

IX. Sonstiges

Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommt folgender Bilanzierungsgrundsatz zur Anwendung: Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. Dabei werden die sich ausgleichenden positiven und negativen Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko ohne Berührung der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst (Einfrierungsmethode).

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel (Anlage zum Konzernanhang) dargestellt.

1. Im Rahmen der Erstkonsolidierung der IDUNA entstand ein Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von 6,1 Mio. €, welcher linear über fünf Jahre abgeschrieben wurde und zum Bilanzstichtag vollständig abgeschrieben ist.
2. Im Jahr 2025 betrugen die Zugänge im Sachanlagevermögen 156,4 Mio. € (Vorjahr: 229,6 Mio. €). Davon betreffen 46,3 Mio. € (Vorjahr: 56,2 Mio. €) eigene Neubaumaßnahmen, 11,4 Mio. € (Vorjahr: 100,1 Mio. €) Bestandsankäufe, 60,6 Mio. € (Vorjahr: 44,0 Mio. €) den Ankauf projektierter Neubauvorhaben, 22,5 Mio. € (Vorjahr: 27,0 Mio. €) umfassende Modernisierungsmaßnahmen im Immobilienbestand der Gesellschaft, 10,0 Mio. € Einbringungen des Landes Berlin sowie 5,6 Mio. € sonstige Investitionen in den Bestand.  Im Geschäftsjahr 2025 wurden außerplanmäßige Abschreibungen gemäß § 298 Abs. 1 HGB in Verbindung mit § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB in Höhe von 9,2 Mio. € vorgenommen (Vorjahr: 9,0 Mio. €). Es erfolgten Zuschreibungen entsprechend § 253 Abs. 5 HGB in Höhe von 1,4 Mio. € (Vorjahr: 10,4 Mio. €).
3. Unter den sonstigen Ausleihungen wird ein an die BEW Berliner Energie und Wärme AG (bis Mai 2024 Vattenfall Europe Wärme AG, Berlin) ausgereichtes langfristiges, unverzinsliches Darlehen mit einer Laufzeit bis 2065 zum Barwert ausgewiesen.
4. In den Bauvorbereitungskosten des Umlaufvermögens werden die Herstellungskosten zur Grundstücksentwicklung der Entwicklungsgesellschaft quotal ausgewiesen.
5. Die unfertigen Leistungen in Höhe von 110,9 Mio. € (Vorjahr: 114,7 Mio. €) betreffen nicht abgerechnete Betriebskosten. Diesen stehen erhaltene Anzahlungen für Betriebskosten in Höhe von 137,2 Mio. € (Vorjahr: 131,5 Mio. €) gegenüber.
6. Zum 31. Dezember 2025 bestehen Forderungen aus Vermietung aus ausstehenden Mieten und aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2024 in Höhe von 1,8 Mio. € (Vorjahr: 1,5 Mio. €). Davon haben 29,3 T€ (Vorjahr: 32,4 T€) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Die Forderungen aus Vermietung sind zu 49,9 % (Vorjahr: 52,5 %) wertberichtigt.
7. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen belaufen sich zum 31. Dezember 2025 auf 1,1 Mio. € (Vorjahr: 1,0 Mio. €) und haben eine Laufzeit von bis zu einem Jahr.
8. Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden insbesondere Forderungen aus Steuererstattungen und aus Überzahlungen ausgewiesen. Es sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
9. Unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben ausgewiesen, die das Folgejahr betreffen.
10. Das gezeichnete Kapital der GESOBAU beträgt unverändert 78,3 Mio. €. Es ist aufgeteilt in 15.653.000 Stückaktien ohne Nennbetrag, die in einer Globalurkunde verbrieft sind. Inhaber aller Aktien ist das Land Berlin.Die Struktur und die Entwicklung des Eigenkapitals ist dem Eigenkapitalspiegel zu entnehmen. Die Struktur des Konzerneigenkapitals folgt der Struktur des Eigenkapitals der Muttergesellschaft GESOBAU.
11. Die Kapitalrücklage resultiert im Wesentlichen aus der unentgeltlichen Einbringung von Grundstücken durch den Gesellschafter. Für einen Teil der Bestände bestehen Rückauflassungsvormerkungen zu Gunsten des Landes Berlin, sofern diese Grundstücke für einen öffentlichen Zweck in Anspruch genommen werden sollen; bei Schwesternwohnanlagen darüber hinaus, wenn diese überwiegend von Einrichtungen des Landes Berlin genutzt werden sollen.
12. Die Entwicklung des Unterschiedsbetrages aus der Kapitalkonsolidierung ist der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen (Angaben in T€). Die aufgrund der unterschiedlichen Zeitpunkte der Entstehung des Mutter-Tochter-Verhältnisses (§ 290 Abs. 1 und 2 HGB) und der erstmaligen Einbeziehung des Tochterunternehmens in den Konzernabschluss entstandenen stillen Reserven und Lasten in Höhe von 21.557 T€ sowie der darauf entfallenden passiven latenten Steuern in Höhe von 3.556 T€, abzüglich des auf nicht beherrschende Anteile entfallenden Betrages von 927 T€, führten zu einer Erhöhung des neubewerteten zu konsolidierenden Eigenkapitals der GESOBAU Wohnen. Der dadurch entstandene passive Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung wird planmäßig über die gewichtete durchschnittliche Restnutzungsdauer von 39,6 Jahren der erworbenen, abnutzbaren Vermögensgegenstände erfolgswirksam aufgelöst.
    Durch die Neubewertung entstehen technische Unterschiedsbeträge mit Eigenkapitalcharakter.

13. Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen enthalten auch Beträge für Zusagen, die vor dem 01. Januar 1987 entstanden sind.
14. Die Rückstellung für Bauinstandhaltung wurde im Geschäftsjahr 2025 in Höhe von 1,4 Mio. € (Vorjahr: 2,6 Mio. €) in Anspruch genommen und valutiert zum 31. Dezember 2025 mit 23,4 Mio. €.
15. Die sonstigen Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden grundsätzlich unter Beachtung des Einzelbewertungsgrundsatzes mit dem durchschnittlichen Marktzins der letzten sieben Jahre abgezinst.

Sie setzen sich wie folgt zusammen (Angaben in T€):

Die gesamten Rückstellungen betragen 57,2 Mio. €, davon haben 0,9 Mio. € eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren.

16. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betragen zum 31. Dezember 2025 insgesamt 2.371,6 Mio. € (Vorjahr: 2.362,0 Mio. €). Diese sind vollständig durch Grundpfandrechte und Landesbürgschaften besichert. Mit einer Inanspruchnahme ist nicht zu rechnen, da die Gesellschaften ihren Verpflichtungen jederzeit nachgekommen sind. Die Verzinsung der Fremdmittel erfolgt zu Zinssätzen zwischen 0,05 % und 4,08 % (durchschnittlich 1,64 %).Das Zinsrisiko in den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ist teilweise durch derivative Finanzin­strumente abgesichert. Das Volumen der abgesicherten Darlehen beträgt 307,1 Mio. €. Die gesicherten Zinssätze für die abgesicherten Grundgeschäfte liegen zwischen 1,74 % bis 3,07 % und beinhalten eine Zinsbindung für Zeiträume vom 31. Januar 2030 bis zum 30. März 2039.
17. Im Rahmen des Verkaufs der Blockheizkraftwerke im Geschäftsjahr 2025 wurde von der GESOBAU eine vertragliche Verpflichtung eingegangen, in den Jahren 2030 und 2034 Modernisierungszuschüsse an den Käufer zu zahlen. Diese Verpflichtung ist in Höhe des Barwerts bilanziert (0,6 Mio. €), abgezinst mit den von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Diskontierungszinssätzen.

Verbindlichkeitenspiegel

Die Verbindlichkeiten haben sich wie folgt entwickelt (­Angaben in T€):

Die erhaltenen Anzahlungen in Höhe von 137,9 Mio. € (Vorjahr: 131,7 Mio. €) weisen, wie auch im Vorjahr, eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr auf.

18. Die Entwicklung der passiven latenten Steuern ist der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen (Angaben in T€).

    Die passiven latenten Steuern aus dem Mutter-Tochter-­Verhältnis der GESOBAU und der GESOBAU Wohnen werden über die durchschnittliche Restnutzungsdauer der zugrunde liegenden Immobilien ergebniswirksam aufgelöst (Stand per 31. Dezember 2025: 2.139 T€).

    Die im Geschäftsjahr 2020 zugeführten passiven latenten Steuern sind aufgrund des Erwerbs der IDUNA und deren erstmaliger Einbeziehung in den Konzernabschluss entstanden. Aufgrund des zugrunde liegenden unbebauten Grundstücks werden die passiven latenten Steuern im Mutter-Tochter-Verhältnis der GESOBAU und der IDUNA nicht erfolgswirksam aufgelöst (Stand per 31. Dezember 2025: 1.254 T€).

    Im Zuge der im Geschäftsjahr 2025 beschlossenen sukzessiven Senkung des Körperschaftsteuersatzes von 15 % auf 10 % (2030) wurden sämtliche latenten Steuern gemäß § 274 Abs. 2 HGB mit den für die relevanten zukünftigen Perioden erwarteten Steuersätzen neu bewertet. Die Anpassung der bilanzierten passiven latenten Steuern führte im Konzernabschluss zu einem außerordentlichen Steuerertrag aus der Auflösung latenter Steuern in Höhe von 953,4 T€.

19. Der GESOBAU-Konzern erzielte Umsatzerlöse in Höhe von 413,9 Mio. € (Vorjahr: 382,1 Mio. €) ausschließlich im Inland und überwiegend aus der Vermietung von eigenen Wohn- und Gewerbeimmobilien und sonstigen Mieteinheiten (298,4 Mio. €; Vorjahr: 276,1 Mio. €). Die monatlichen Sollmieten für Wohnungen betragen im Jahr 2025 durchschnittlich 7,18 € je Quadratmeter (Vorjahr: 6,80 € je Quadratmeter). In den Umsatzerlösen werden 120,4 Mio. € aus abgerechneten Betriebskosten des Jahres 2024 sowie 4,3 Mio. € aus Durchleitungsentgelten für Kabelnetzanlagen ausgewiesen.
20. Die Bestandsveränderungen beinhalten überwiegend noch nicht abgerechnete Aufwendungen für Betriebskosten des Jahres 2025. Die abgerechneten Betriebskosten für das Jahr 2024 wirken bestandsmindernd.
21. In den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von 12,5 Mio. € (Vorjahr: 22,8 Mio. €) werden periodenfremde sonstige betriebliche Erträge mit 9,3 Mio. € ausgewiesen. Diese enthalten im Wesentlichen die Auflösung von Rückstellungen (2,5 Mio. €), die Inanspruchnahme der Rückstellung für Bauinstandhaltung (1,4 Mio. €) und Erträge aus Zahlungseingängen für in Vorjahren abgeschriebene Mietforderungen (0,6 Mio. €). Darüber hinaus ergeben sich periodenbezogene Erträge unter anderem aus den Zuschreibungen auf das Sachanlagevermögen gemäß § 253 Abs. 5 HGB in Höhe von 1,4 Mio. € (Vorjahr: 10,4 Mio. €) sowie aus der Auflösung des passivischen Unterschiedsbetrages aus der Kapitalkonsolidierung (0,4 Mio. €).
22. Unter den Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit von insgesamt 198,2 Mio. € (Vorjahr: 197,0 Mio. €) werden die Instandhaltungskosten (81,2 Mio. €), die Betriebskosten inklusive der umlagefähigen Grundsteuer (112,7 Mio. €) sowie die sonstigen Aufwendungen der Bewirtschaftungstätigkeit (4,3 Mio. €) ausgewiesen.
23. Unter den Personalaufwendungen werden auch die Aufwendungen für die betriebliche Altersversorgung der Angestellten analog zu den Regelungen des öffentlichen Dienstes mit 1,7 Mio. € (Vorjahr: 1,5 Mio. €) ausgewiesen.
24. Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind planmäßige Abschreibungen in Höhe von 72,0 Mio. € (Vorjahr: 67,2 Mio. €) angefallen. Außerplanmäßige Abschreibungen gemäß § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB in Höhe von 9,2 Mio. € (Vorjahr: 9,0 Mio. €) wurden aufgrund voraussichtlich dauernder Wertminderungen vorgenommen. Darüber hinaus werden Abschreibungen auf den Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von 0,4 Mio. € (Vorjahr: 1,2 Mio. €) ausgewiesen.
25. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 20,1 Mio. € (Vorjahr: 20,5 Mio. €) beinhalten periodenfremde Aufwendungen in Höhe von 1,9 Mio. € (Vorjahr: 2,9 Mio. €). Diese werden im Wesentlichen durch Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen (1,4 Mio. €) beeinflusst. Darüber hinaus sind die Verwaltungskosten der Gesellschaft enthalten.
26. Im Posten Anteil nicht beherrschender Anteile am Konzernergebnis wird der im Konzernjahresüberschuss enthaltene, anderen Gesellschaftern zustehende Gewinn für einen Minderheitenanteil von 5,1 % der ­GESOBAU Wohnen und der Minderheitenanteil von 10,1 % der IDUNA ausgewiesen.
27. Der Gewinnvortrag von 15,6 Mio. € wurde vollständig in die Gewinnrücklagen eingestellt.
28. Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn der ­GESOBAU AG des Jahres 2025 in Höhe von 17,9 Mio. € in die Position „Andere Gewinnrücklagen“ einzustellen. Vorab wurde entsprechend § 17 Abs. 1 der Satzung ein Teilbetrag von 17,9 Mio. € in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt.

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die liquiden Mittel im Laufe des Berichtsjahres durch Mittelzu- und Mittelabflüsse verändert haben, sowie die Herkunft und Verwendung der Zahlungsströme. Dabei werden die laufende Geschäftstätigkeit, die Investitionstätigkeit und die Finanzierungstätigkeit voneinander unterschieden. Die Konzern-Gesellschaften haben im Jahr 2025 Festgeldanlagen mit einer Laufzeit von länger als drei Monaten in Höhe von 12,0 Mio. € (Vorjahr: 11,0 Mio. €) getätigt, welche folglich in der Kapitalflussrechnung als Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition unter dem Cashflow aus der Investitionstätigkeit gezeigt werden. Der in der Kapitalflussrechnung dargestellte Finanzmittelbestand von 28,5 Mio. € (Vorjahr: 32,5 Mio. €) umfasst alle Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten von 40,5 Mio. € (Vorjahr: 38,5 Mio. €) abzüglich der Festgeldanlagen mit einer Laufzeit von länger als drei Monaten von 12,0 Mio. €. (Vorjahr: 6,0 Mio. €).

Der Finanzmittelfonds definiert sich aus dem Bestand an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten.

Die liquiden Mittel enthalten auch verpfändete Bankkonten zu Gunsten von Mitarbeitenden in Höhe von 1,3 Mio. €. Sie stehen deshalb nicht zur freien Verfügung der Gesellschaft.

Die zum Bilanzstichtag frei verfügbaren liquiden Mittel betrugen zusammengefasst 27,3 Mio. € (Vorjahr: 26,9 Mio. €).

Die Bestände des Finanzmittelfonds von quotal einbezogenen Unternehmen stellen sich wie folgt dar:

Bezugsverpflichtungen

Der BEW Berliner Energie und Wärme AG (bis Mai 2024: Vattenfall Wärme Berlin AG) wurde Ende der 1960er Jahre zur Finanzierung der Herstellung eines Fernheizverteilungsnetzes im Märkischen Viertel ein unverzinsliches Darlehen über 9.106 T€ mit einer Laufzeit bis 2065 gewährt. Gleichzeitig wurden ein Erbbaurechtsvertrag über Grundstücksflächen im Märkischen Viertel zwecks Errichtung eines Fernheizwerkes sowie ein Wärmelieferungsvertrag mit entsprechenden Laufzeiten abgeschlossen. Der Wärmelieferungsvertrag mit der BEW Berliner Energie und Wärme AG wurde ab 01. Januar 2019 angepasst. Der Vertrag läuft nunmehr bis zum 31. Dezember 2028. Er verlängert sich jeweils um fünf Jahre, sofern der Vertrag nicht neun Monate vor Ablauf durch einen der Vertragspartner gekündigt wird. Die Zahlungen für Wärmelieferungen aus diesem Vertrag beliefen sich in 2025 auf 14,0 Mio. € (Vorjahr: 12,9 Mio. €). Die sich aus dem Vertrag ergebenden finanziellen Verpflichtungen werden als Betriebskosten weiterverrechnet.

Das Bestellobligo für vergebene Bauaufträge in Höhe von 73,1 Mio. € ist durch zugesagte Kredite und vorhandene Liquidität abgedeckt.

Haftungsverhältnisse

Die der Gesellschaft überlassenen Mietsicherheiten gemäß § 551 BGB betragen zum 31. Dezember 2025 51,0 Mio. € (Vorjahr: 47,4 Mio. €) und wurden, vom übrigen Vermögen getrennt, bei einem Kreditinstitut verzinslich angelegt.

Angaben zu Finanzderivaten

Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken bestehen 19 Zinsswapgeschäfte mit einem Gesamtvolumen von 222,1 Mio. €, denen 19 entsprechende Grundgeschäfte gegenüberstehen, so dass jeweils eine Bewertungseinheit gebildet werden konnte. Der Umfang der gebildeten Bewertungseinheiten erstreckt sich ausschließlich auf Micro Hedges. Hierbei wird das aus einem einzelnen Grundgeschäft resultierende Risiko unmittelbar durch ein zugeordnetes Sicherungsgeschäft abgesichert. Darüber hinaus bestehen vier Forwardswapgeschäfte über 85,0 Mio. € (Laufzeiten von 2027 bis 2039), die für die nach Auslaufen der Zinsbindungsfrist geplante Prolongation von bestehenden Darlehensverbindlichkeiten in Höhe der Restvaluta zum Zinsbindungsende zur zukünftigen Absicherung von Zinsänderungsrisiken abgeschlossen wurden. Für diese Forwardswapgeschäfte wurden antizipative Bewertungseinheiten gebildet. Die aufzunehmenden variablen Darlehen (Grundgeschäfte) der antizipativen Bewertungseinheiten werden künftig so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der critical terms übereinstimmend zu den Sicherungsgeschäften lauten. Es ist davon auszugehen, dass die erwarteten und abgesicherten Grundgeschäfte zu den Anfangsdaten der Sicherungsinstrumente in der erwarteten Höhe tatsächlich abgeschlossen werden können. Derzeit sind keine Umstände bekannt, die eine anderweitige Bilanzierung sowie Auflösung der Bewertungseinheiten veranlassen würden. Die Ermittlung des Marktwertes der Finanzderivate erfolgt durch Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme auf Basis der „mark-to-market-Bewertung“ anhand marktüblicher Zinsen über die Restlaufzeit der Instrumente.

Die gegenläufigen Zahlungsströme von Grund- und Sicherungsgeschäft sollen sich im Sicherungszeitraum ausgleichen, da gemäß der Risikopolitik der Gesellschaft für Risikopositionen (Grundgeschäft) unverzüglich nach deren Entstehung in gleicher Höhe und Laufzeit Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen werden. Bis zum Abschlussstichtag haben sich die gegenläufigen Zahlungsströme aus Grund- und Sicherungsgeschäft fast vollständig ausgeglichen. Zur Messung der Effektivität der Sicherungsbeziehungen wird die „Critical-Terms-Match-Methode“ sowie die „Dollar-Offset-Methode“ (für Zinsswapgeschäfte mit bestehenden Grundgeschäften) verwendet.

Maßgebliche Voraussetzungen für die Bildung einer Bewertungseinheit sind insbesondere die objektive Eignung des Sicherungsinstruments zur Absicherung des Risikos aus dem Grundgeschäft und der rechnerische Nachweis der Wirksamkeit bezogen auf das abgesicherte Risiko. Verbleibt aufgrund einer teilweisen Unwirksamkeit der Sicherungsbeziehung ein unrealisierter Verlust, wird hierfür eine Rückstellung für Bewertungseinheiten gebildet und unter den sonstigen Rückstellungen ausgewiesen.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus einem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag bestehen zum Bilanzstichtag sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 20,0 Mio. €. Der Übergang von Nutzen und Lasten ist vertraglich für das Geschäftsjahr 2026 vorgesehen.

Mitglieder des Vorstandes

Bis 31. Dezember 2025

Jörg Franzen
Erste Bestellung ab dem 15. Februar 2006
Vorsitzender des Vorstandes

Ab 01. Januar 2026

Lars Holborn
Kommissarisch bis zum 30. September 2026
Vorstand Service und Investition

Christian Wilkens
Erste Bestellung ab dem 01. August 2008
Bestellt bis zum 31. Juli 2029
Vorstand Finanzen und Controlling

Die Bezüge des Vorstandes beliefen sich im Berichtszeitraum auf 678,0 T€ (Vorjahr: 625,5 T€).

An frühere Vorstandsmitglieder bzw. deren Hinterbliebene sowie ehemalige leitende Angestellte wurden Ruhegelder und Beihilfen in Höhe von 309,3 T€ (Vorjahr: 310,9 T€) gezahlt. Den Pensionsrückstellungen für diesen Personenkreis wurden 170,4 T€ (Vorjahr: 170,9 T€) inkl. Zinsanteil zugeführt. Sie betragen zum Bilanzstichtag 2.022,9 T€ (Vorjahr: 2.126,7 T€).

Mitgliedern des Vorstandes beziehungsweise deren Angehörigen wurden keine Darlehen eingeräumt.

Die Mitglieder des Aufsichtsrates erhielten 67,3 T€ (Vorjahr: 50,6 T€) an festen Vergütungen, die sich wie folgt aufgliedern:

Die Offenlegung des Konzernabschlusses erfolgt im elektronischen Unternehmensregister.

Die nachfolgend genannten in den Konzernabschluss einbezogenen Tochtergesellschaften machen von den Erleichterungen des § 264 Absatz 3 HGB Gebrauch. Sie sind von der Pflicht zur Aufstellung und Prüfung eines Anhangs und Lageberichts sowie der Offenlegung des Jahresabschlusses befreit:

aktiva Haus- und Wohnungseigentumsverwaltung GmbH, Berlin

• GESOBAU Geschäftsführung GmbH, Berlin
• berlinwohnen Hausmeister GmbH, Berlin
• berlinwohnen Messdienste GmbH, Berlin

Nach dem 31. Dezember 2025 sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung, welche die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage negativ beeinflussen könnten, eingetreten.

Berlin, 23. Februar 2026