Die GESOBAU
Im Porträt
Die GESOBAU gestaltet Berlin seit vielen Jahrzehnten aktiv mit und schafft bezahlbaren Wohnraum – gestern, heute und in Zukunft. Als landeseigenes Wohnungsbauunternehmen erfüllt sie dabei den sozialen Auftrag, breiten Schichten der Bevölkerung ein sicheres, bezahlbares Zuhause in der Hauptstadt zu bieten.
Zur Erfüllung dieses Auftrags bewirtschaftet die GESOBAU Wohn- und Gewerberäume und entwickelt mit ganzheitlichen Konzepten unter hohen Nachhaltigkeitsansprüchen Quartiere, in denen über 100.000 Berliner*innen zu Hause sind. In diesem Rahmen führt sie etwa Instandhaltungen, Hausmeisterservices und Messdienstleistungen durch. Dabei schafft die GESOBAU attraktive Wohnumfelder, indem sie Grün- und Freiflächen gestaltet, soziale Quartiersarbeit leistet, Co-Working-Räume in Neubau und Bestand integriert und autoarme Quartiere schafft.
Durch Neubau und Ankauf erweitert der GESOBAU-Konzern kontinuierlich seinen Wohnungsbestand und leistet so einen Beitrag dazu, den angespannten Wohnungsmarkt in Berlin zu entlasten. Aktuell bewirtschaftet die GESOBAU rund 48.700 eigene Wohnungen. Dabei wird sie im Konzern von sieben Tochtergesellschaften mit unterschiedlichen Schwerpunkten unterstützt. Die Konzernstruktur ermöglicht dabei eine effektive Spezialisierung auf vielfältige Geschäftsbereiche: So werden strategische Ausrichtung, Bestandsverwaltung und wohnbegleitende Dienstleistungen auf verschiedene Unternehmensteile aufgeteilt.
Die GESOBAU in Zahlen & Fakten 2025
Mieteinheiten nach Ortsteilen 2025
Unser Kernauftrag: Bezahlbarer Wohnraum
Als zuverlässige Partnerin setzt sich die GESOBAU im Sinne ihres gesellschaftlichen Auftrags für die Interessen der Mietenden, der Berliner Stadtgesellschaft und ihrer weiteren Stakeholder ein. Neben diesen vielfältigen Anliegen prägen die knappe Flächenverfügbarkeit sowie wachsende regulatorische Anforderungen die Wohnungsbaubranche. Die wohl zentralste Herausforderung für die GESOBAU besteht darin, ihren sozialen Auftrag für das Land Berlin mit dem ökologischen Rahmen – maßgeblich geprägt durch die ambitionierten Klimaschutzziele des Landes Berlin – zu vereinen. Als energie- und ressourcenintensiver Sektor trägt die Immobilienwirtschaft eine besondere Verantwortung, gezielt in umwelt- und klimaschützende Maßnahmen zu investieren und dabei soziale Aspekte wie die Bezahlbarkeit stets mit abzusichern (vgl. Zukunftsfähiges Bauen & Wohnen). Für die GESOBAU konkretisiert sich dieser Anspruch unter anderem darin, Ressourcen effizient einzusetzen, die Flächenversiegelung zu minimieren und zugleich negative Auswirkungen auf die Biodiversität einzudämmen. Mit einer umfassenden Klimastrategie arbeitet die GESOBAU zudem darauf hin, ihren gesamten Wohnungsbestand noch vor 2045 energetisch zu modernisieren und so die notwendigen gebäudetechnischen Voraussetzungen für die Klimaneutralität zu schaffen.
Die soziale und ökologische Verantwortung der GESOBAU ist fester Bestandteil der Kooperationsvereinbarung des Landes Berlin mit den landeseigenen Wohnungsunternehmen. In der aktuellen Vereinbarung, die für den Zeitraum 2024 bis 2027 gültig ist, verpflichtet sich die GESOBAU unter anderem zu bezahlbaren Mieten, insbesondere für vulnerable Gruppen, und zur Berücksichtigung des Berliner Klimaschutz- und Energiewendegesetzes (EWG) sowie des Energie- und Klimaschutzprogramms (BEK) 2030. Über diese Vereinbarung hinaus hat die GESOBAU 2025, gemeinsam mit anderen landeseigenen Unternehmen, einen Klimapakt mit dem Land Berlin erarbeitet, der im Januar 2026 unterzeichnet wurde. Mit diesem verpflichtet sich die GESOBAU zu hohen Investitionen in den Klimaschutz mit Fokus auf energetische Modernisierungen des Bestands. Zudem ist die GESOBAU Unterzeichnerin des Kodexes des B.A.U.M. e. V., einem gemeinnützigen Unternehmensnetzwerk für zukunftsorientierte Wirtschaftsentwicklung, und bekennt sich damit ausdrücklich dazu, nachhaltiges Wirtschaften aktiv mitzugestalten und Verantwortung für Natur und Gesellschaft zu übernehmen.
Wertekompass der GESOBAU
Der Unternehmenserfolg der GESOBAU fußt auf konsequent werteorientiertem Handeln. Dabei sind acht Werte fest in der Unternehmenskultur verankert und bilden damit die Leitprinzipien für das alltägliche Entscheiden und Handeln: Die GESOBAU setzt auf Ehrlichkeit, Wertschätzung und Transparenz gegenüber internen wie externen Stakeholdern. Dieser offene und respektvolle Umgang sowie die von Professionalität geprägte Arbeitsweise schaffen Vertrauen. Gleichzeitig übernimmt die GESOBAU Verantwortung, indem sie sich gegenüber Mitarbeitenden und weiteren Stakeholdern fair und integer verhält, die eigene Wirtschaftlichkeit sichert, das Gemeinwesen fördert und die Umwelt schont. Dieser Verantwortung wird die GESOBAU nicht zuletzt durch strategische und ambitionierte Maßnahmen für mehr Nachhaltigkeit gerecht – sie denkt ökonomische, ökologische und soziale Aspekte zusammen und richtet sich so auf die Bedürfnisse der Gegenwart und der Zukunft aus.
Werteorientierte Führungskultur für den Unternehmenserfolg
Professionelle Führung spielt bei der GESOBAU eine zentrale Rolle, um die Unternehmensziele zu erreichen, den unternehmerischen Erfolg zu sichern und eine tragende Kultur der Zusammenarbeit zu fördern. Dieses Führungsverständnis wird durch eines der beiden Unternehmensziele gestützt, das soziales Engagement gemäß dem gesellschaftlichen Auftrag der GESOBAU fest in der Führungskultur verankert. Auch die Werte der GESOBAU prägen dabei das Führungsverständnis maßgeblich.
| ANTEIL FRAUEN | ANTEIL MÄNNER | |||
|---|---|---|---|---|
| Anzahl | Anteil in % | Anzahl | Anteil in % | |
| Aufsichtsrat | 4 | 44,4 | 5 | 55,6 |
| Vorstand | 0 | 0,0 | 2 | 100,0 |
| Zweite Führungsebene | ||||
| Stabsstellen- und Bereichsleitung | 4 | 40,0 | 6 | 60,0 |
| Geschäftsführung Tochterunternehmen | 3 | 33,3 | 6 | 67,7 |
Die zentralen Leitungsorgane, der Vorstand und der Aufsichtsrat, fungieren als Vorbilder hinsichtlich einer positiven Führungskultur und schaffen den Rahmen der Zusammenarbeit für alle Mitarbeitenden. Dieser Rahmen basiert auf dem Selbstverständnis, dass alle Mitarbeitenden gleichbehandelt werden, keine Diskriminierung erfahren und persönliche Entwicklung ermöglicht wird. So legt ein Leitfaden für den Bewerbungsprozess beispielsweise fest, dass Führungskräfte auf eine sensible Sprache achten, unvoreingenommen agieren und so bestmöglich für ein vorurteilsfreies Umfeld sorgen.
Auch in der Zusammensetzung der Leitungsebene der GESOBAU spielen Chancengleichheit und Geschlechtergerechtigkeit eine zentrale Rolle. Als landeseigenes Berliner Wohnungsbauunternehmen unterliegt die GESOBAU gesetzlichen Vorgaben zur Geschlechterparität in ihren Gremien, insbesondere im Aufsichtsrat, wie es das Drittelbeteiligungsgesetz sowie das Berliner Gleichstellungsgesetz vorschreiben (s. Tab. 1).
Kommunikationskultur ist zugleich Führungskultur
Die Zusammenarbeit bei der GESOBAU orientiert sich an den Grundsätzen, Wissen und Informationen transparent weiterzugeben sowie Dialog, Vernetzung und Teilhabe zu fördern. Die interne Unternehmenskommunikation unterstützt dies, indem sie geeignete Räume und Formate bereitstellt.
Im digitalen Vorstandstalk oder bei Vorstandsfrühstücken mit den Fachabteilungen beantwortet der Vorstand beispielsweise Fragen interessierter Mitarbeitender. Der offene Austausch wird zudem beim NachTisch gefördert, einem internen Format, bei dem Mitarbeitende und Führungskräfte jeweils Projekte aus ihren Arbeitsbereichen vorstellen, von Balkonkraftwerken über das Ergebnis der Great Place To Work-Befragung bis hin zum Baumkataster.
Vertrauensvolle Partnerin durch umfassende Compliance-Kultur
Eine gestärkte und konsequente Compliance-Kultur ist eine zentrale Voraussetzung für das Vertrauen in die GESOBAU und ihre öffentliche Wahrnehmung als zuverlässige Partnerin in der nachhaltigen Stadtentwicklung Berlins. Verantwortungsvolles und regelkonformes Handeln prägt daher den Geschäftsalltag und die Unternehmenskultur.
Die GESOBAU erwartet nicht nur von ihren Mitarbeitenden, sondern auch von ihren Auftragnehmenden und weiteren Stakeholdern, dass sie sich an geltende Gesetze, Vorgaben und ethische Standards halten. Daher bekennt sich die GESOBAU zu Integrität und Regeltreue und folgt dem Prinzip der Prävention: Vorbeugen, Erkennen, Reagieren. Um das zu gewährleisten, hat sie ein umfassendes Risiko- und Compliance-Management-System eingeführt, das der Einhaltung strikter Compliance-Vorgaben dient.
Seit 2008 hat die GESOBAU – federführend durch den Bereich Revision, Compliance und Datenschutz – ein Compliance-Management-System für alle Geschäftseinheiten und Standorte eingeführt. Ziel ist es, die Einhaltung branchenüblicher Standards, geltenden Rechts und der eigenen Unternehmenswerte zu gewährleisten. Das Compliance-Management-System richtet sich dabei nach den Anforderungen und Konzepten des Berliner Corporate Governance Kodex (BCGK) sowie des Instituts für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG). In seiner Ausgestaltung bildet es den normativen Handlungsrahmen für alle Mitarbeitenden, den Vorstand und den Aufsichtsrat (vgl. Compliance-Management-System).
Zwei zentrale Instrumente im Rahmen des Compliance-Management-Systems sind das Compliance-Handbuch und der Code of Conduct (auch: Verhaltenskodex) der GESOBAU. Ersteres wurde zuletzt 2023 aktualisiert, der Verhaltenskodex im Mai desselben Jahres eingeführt. Beide sind jederzeit über das Intranet einsehbar und unterstützen die Mitarbeitenden der GESOBAU dabei, im Arbeitsalltag verantwortungsvoll zu handeln, indem sie Verhaltensgrundsätze, unter anderem in Bezug auf Integrität, Gesetzestreue, Antikorruption und Antidiskriminierung, klar definieren.
Maßnahmen für die gelebte Compliance-Kultur
Damit diese Verhaltensgrundsätze gewahrt werden, setzt die GESOBAU auf verschiedene Maßnahmen. Dazu gehören die Einrichtung unternehmensinterner Compliance-Ansprechpartner*innen und einer seit 2005 bestehenden externen Ombudsstelle sowie ein proaktives Risikomanagement (vgl. Risikomanagementsystem). Bereits im Rahmen des Onboardings erhalten neue Mitarbeitende Schulungen zu relevanten Compliance-Themen. Ergänzend sensibilisiert die GESOBAU ihre Beschäftigten durch regelmäßige Dialoge mit Compliance-Fachleuten sowie verpflichtende Schulungen zum Compliance-Handbuch, darunter auch sogenannte Integrity Now!-Trainings.
Hinweisgebende Personen – seien es Mitarbeitende, Bürger*innen, Mietende, Zulieferfirmen oder Auftragnehmende – haben dank der anonymen Meldewege und der anwaltlichen Schweigepflicht der Ombudsperson keine beruflichen oder persönlichen Nachteile zu befürchten. Durch die etablierten und regelmäßig durchgeführten Präventionsmaßnahmen wurden im Berichtszeitraum 2025 bei der GESOBAU keine Fälle wirtschaftskrimineller oder korrupter Handlungen, keine gerichtlich bestätigten Diskriminierungsfälle sowie keine anderen Compliance-Vorfälle gemeldet, die zu Geldstrafen hätten führen können.
Compliance-Vorfälle
in 2025
Code of Conduct der GESOBAU
Der Code of Conduct beschreibt das Selbstverständnis der GESOBAU, unternehmerische Entscheidungen und das tägliche Handeln auf der Grundlage klar definierter Werte gegenüber Mitarbeitenden, Geschäftspartner*innen, Kund*innen und der Öffentlichkeit auszurichten. Im Mai 2023 eingeführt, regelt er die Prinzipien verantwortungsvollen Handelns, darunter Integrität, Gesetzestreue, den Umgang mit Interessenkonflikten sowie Antidiskriminierung, Arbeits- und Gesundheitsschutz und gesellschaftliche Verantwortung. Der Code of Conduct enthält zudem Richtlinien zu den Themen Kinderarbeit, Zwangsarbeit und Menschenhandel. Er definiert darüber hinaus klare Vorgaben für Kooperationen, Spenden und Sponsoring sowie für den Umgang mit Informationen, Vertraulichkeit, Datenschutz und Berichterstattung. Zudem beschreibt er den Schutz von Vermögenswerten und den sachgerechten Einsatz von Firmeneigentum.
Unsere Wertschöpfungskette
Das Verständnis der eigenen Wertschöpfungskette ermöglicht es der GESOBAU, ihre Aktivitäten über die eigene Geschäftstätigkeit hinaus ganzheitlich auszurichten. Die Wertschöpfungskette der GESOBAU umfasst den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden.
Wichtige Geschäftsbeziehungen bestehen insbesondere mit Bau- und Instandhaltungsbetrieben, Energieversorgern, Architekt*innen, Anbietern weiterer immobilienbezogener Leistungen wie Grünflächenpflege sowie sonstigen Geschäftspartner*innen wie Verbänden, Banken und Krankenkassen. Mehr als 90 Prozent der Wertschöpfung werden gemeinsam mit regionalen Lieferanten aus Berlin und Brandenburg geschaffen.
Die GESOBAU unterscheidet drei Wertschöpfungsbereiche: die vorgelagerte Wertschöpfungskette, die eigene Kernwertschöpfung und die nachgelagerte Wertschöpfungskette. Die vorgelagerte Wertschöpfung bezieht sich vorwiegend auf die Planung und den Neubau. Dazu gehören Leistungen wie technische Beratung, Architekturplanung, Genehmigungsverfahren, Materialbeschaffung, Bauausführung sowie Qualitätskontrolle.
Die eigene Kernwertschöpfung der GESOBAU umfasst alle Bereiche der gebäude- und mieterbezogenen Bewirtschaftung – vom Betrieb über die Instandhaltung und die kontinuierliche Weiterentwicklung der Gebäude bis hin zur Betreuung der Mietenden sowie der Quartiersentwicklung. Neben Aufgaben wie Grundstücksakquisition, Finanzierung, Einkauf und Vergabe von Leistungen, Portfolio- und Risikomanagement, Marketing, Vertrieb und Abfallmanagement fällt hierunter auch die Steuerung strategischer Themen wie Nachhaltigkeitsmanagement, Digitalisierungsprojekte und Investitionsstrategien.
Die GESOBAU strebt an, Gebäude am Ende ihres Lebenszyklus ressourcenschonend weiter verwertbar zu machen. Deshalb liegt der Fokus in der nachgelagerten Wertschöpfungskette auf der Nachnutzung von Gebäuden, insbesondere durch Sanierungsarbeiten. Daneben fallen in die nachgelagerte Wertschöpfung unter anderem auch die Zustandsbewertung, die Reinigung und Pflege, das Abfallmanagement bei Abriss und die Wiederverwendung sowie gegebenenfalls die Neuentwicklung von Flächen.
Die Wertschöpfungsstufen der Gesobau
Planung & Neubau
- Technische Beratung, Architekt*innen, Stadtplanung
- Genehmigungsverfahren
- Materialauswahl und -einkauf
- Bauausführung: Rohbau, Innenausbau, Fassade, Installationsarbeiten
- Einbau und Wartung (Messgeräte, Heizungen etc.), Wartungsprotokolle
- Abfallmanagement auf den Baustellen
- Qualitätskontrolle & Überwachung
Gebäude- & Mieter*innen-bezogene Bewirtschaftung
- Grundstücksakquisition
- Portfoliomanagement
- Finanzierung
- Risiko- und Vertragsmanagement
- Bestandsverwaltung, Mieter*innenbetreuung und -kommunikation
- Marketing und Vertrieb
- Umweltmanagement
Instandhaltung & Lebenszyklusende
- Reparaturen
- Sanierung
- Planung & Genehmigungsverfahren, Abrissplanung
- Abrissarbeiten, Ausführung, Gefahrenstoffentsorgung & Wiederverwendung
- Abfallmanagement bei Abriss & Wiederverwendung
- Nachbereitung, Grundstückreinigung & Bodensanierung
- Neuentwicklung
Sorgfalt in der Lieferkette
Für die GESOBAU sind die Einhaltung des Grundgesetzes und die damit verbundene menschenrechtliche Sorgfaltspflicht entlang der Wertschöpfungskette selbstverständlich und im Code of Conduct fest verankert.
Da die Wohnungswirtschaft regional gebunden ist, unterliegen alle Geschäftstätigkeiten der GESOBAU dem deutschen Recht, einschließlich der Bestimmungen des Grundgesetzes. Entsprechend setzt die GESOBAU in ihren Geschäftsbeziehungen mit Lieferanten und Geschäftspartner*innen auf höchste Sozialstandards und die uneingeschränkte Achtung der Menschenrechte.
Die Vergabe von Aufträgen als landeseigenes Unternehmen – die im Berichtszeitraum zu rund 90 Prozent in Berlin und Brandenburg erfolgte – unterliegt besonders strengen Vorgaben zu Arbeits-, Umwelt- und Sozialstandards sowie zur Einhaltung der Menschenrechte. Alle Auftragnehmenden und ihre Nachunternehmen müssen diese Vorgaben strikt einhalten. Zu den geltenden Anforderungen zählen der Einsatz umweltgerechter Materialien und Verfahren gemäß der Berliner Verwaltungsvorschrift Beschaffung und Umwelt sowie die Beachtung der Kernarbeitsnormen der Internationalen Arbeitsorganisation (ILO) und der Vorgaben zu Mindest- und Tariflöhnen, Arbeitnehmendenschutz und Frauenförderung. Auch die Ausschreibungsverfahren unterliegen den hohen Anforderungen des Berliner Ausschreibungs- und Vergabegesetzes, das insbesondere auf die Einhaltung der ILO-Kernarbeitsnormen ausgerichtet ist.
Die GESOBAU stellt die Einhaltung dieser Vorgaben durch Integritätsvereinbarungen ab bestimmten Auftragsvolumen sowie durch regelmäßige Prüfungen einer externen Anwaltskanzlei und die Abgabe von Eigenerklärungen sicher. In besonderen Fällen wird das Risikomanagement der GESOBAU proaktiv in die Vergabeprozesse einbezogen. Die eigenen Betriebsstätten werden aufgrund des niedrigen Risikoprofils in Bezug auf die Missachtung der Menschenrechte und weitere Standards hin nicht gesondert geprüft.
Im Jahr 2024 hat die GESOBAU gemeinsam mit anderen landeseigenen Wohnungsbauunternehmen ein digitales Lieferantenmanagement eingeführt, das die systematische Überwachung und Prüfung zusätzlich unterstützt. Ergänzend beauftragt die GESOBAU externe Sicherheitsfirmen, die auf Baustellen durch unangekündigte Kontrollen Schwarzarbeit aufdecken und verhindern sollen. So wird sichergestellt, dass beauftragte Firmen ihrer Fürsorgepflicht gegenüber ihren Mitarbeitenden, etwa durch die ordnungsgemäße Anmeldung zur Sozialversicherung, nachkommen.
Dank klarer Vorgaben und regelmäßiger Überprüfungen sind über die etablierten Meldewege, einschließlich der externen Ombudsstelle im Rahmen des Compliance-Management-Systems, im Jahr 2025 und in den Vorjahren keine schwerwiegenden Vorfälle im Zusammenhang mit der Missachtung von Menschenrechten bekannt geworden. Auch von Vorfällen in der vor- und nachgelagerten Wertschöpfungskette hat die GESOBAU keine Kenntnis.